VidensBankr: Det skal du vide om boliglån

26/05/2023
 / 
admin

Hvordan finansieres en bolig 

Det du skal vide om boliglån, som en generel betegnelse for lån til en ejerbolig, er at det kan forekomme både i form af et banklån, et realkreditlån eller en kombination af begge dele.

 Det skal du vide om boliglån er når du låner penge til en ejerbolig, vil størstedelen af pengene typisk komme fra et realkreditlån, mens den resterende del af boligens værdi finansieres via et banklån. En tredje mulighed er prioritetslån eller et hybridlån. Et prioritetslån er bankernes svar på et realkreditlån, et banklån med realkreditlignende tilstande. 

 

Når man ønsker at købe en ejerbolig, er det sjældent, at man har mulighed for at betale det hele kontant. Derfor er de fleste nødt til at optage et eller flere boliglån. Det er derfor vigtigt at forstå samspillet mellem boliglån, realkreditlån (eller prioritetslån) og egen udbetaling, som vi kort vil forklare her. 

Et boligkøb kræver, at du selv kan lægge min. 5% af boligens pris som en udbetaling plus øvrige udgifter forbundet med købet, herunder udgifter til staten. Du kan maksimalt finansiere 80% af boligens pris gennem et realkreditlån eller et prioritetslån, og de resterende 15% kan du finansiere med et banklån fra banken.

Finansierings muligheder 

Et banklån er en form for lån, hvor du låner penge fra en bank til forskellige formål, herunder køb af en bolig. Banklån kan også kaldes forbrugslån eller personlige lån. 

Et realkreditlån er en særlig type lån, der kun kan bruges til finansiering af køb af fast ejendom, såsom en bolig eller en erhvervsejendom. Et realkreditlån optages igennem realkreditinstitutterne. Det adskiller sig fra et banklån, da det er baseret på et særligt system, hvor investorer finansierer lånene gennem udstedelse af realkreditobligationer. Realkreditlån har normalt en længere løbetid end et banklån og kan være enten med fast eller variabel rente. 

Et prioritetslån har mange ligheder med et realkreditlån, hvor du kan låne op til 80 procent af din boligs værdi. Du aftaler med banken, hvor stort prioritetslånet skal være og hvor lang tid løbetiden skal være. Pengene sættes ind på en særlig konto, hvor du kan hæve og sætte penge ind, når du har lyst. Prioritetslånet fungerer som en kassekredit, hvor du kun betaler renter af de penge, du låner og ikke af hele lånebeløbet. Det er særlig smart, hvis du for eksempel har relativt store kontante beløb stående på din konto. Hvis du f.eks. låner 4 millioner som et prioritetslån, og samtidig har 1 million stående på kontoen, så betaler du kun renter af de resterende 3 millioner, og samtidig har du stor fleksibilitet over de penge der står på din konto. 
 

Fast eller variable rente 

Ved et lån med fast rente vil renten forblive den samme i hele lånets løbetid, mens en variabel rente kan ændre sig i overensstemmelse med markedsforholdene. Du kan læse mere om realkreditlån, herunder kursfølsomheden på RK-obligationer i relationen til løbetiden i artiklen “Det skal du vide om realkreditlån”. (link til artiklen “Det skal du vide om realkreditlån”) 
 

Prisen for et boliglån

Prisen for et bank-boliglån afhænger af den vurdering, som bankerne foretager i forbindelse med din henvendelse om køb af bolig. Din økonomi er en af de faktorer, der vurderes, og derfor kan prisen variere fra person til person. 

Når du sammenligner boliglån for at finde det bedste, kan det være en fordel at kigge på lånenes ÅOP. ÅOP viser de samlede omkostninger ved lånet i procent og inkluderer både renten og etableringsomkostningerne. Det er vigtigt at være opmærksom på, at det laveste renteniveau ikke altid betyder, at lånet er det billigste. Det er derfor afgørende at tage højde for både renten og etableringsomkostningerne, da disse kan variere fra bank til bank. Jo kortere løbetiden er på et lån, jo mere vil etablerings-/stiftelsesomkostningerne spille ind på ÅOP. 
 

Hvad er renten på boliglån?

Renten på et boliglån er den pris, du betaler for at låne penge til køb af en bolig. Et realkreditlån har enten en fast eller variable rente, mens renten på et banklån til boligkøb normalt er variabel og derfor ændrer sig over tid. Generelt set er renten på et banklån til boligkøb også ofte højere end renten på et realkreditlån, hvorfor realkreditlån er mere attraktive for boligkøbere end bolig-banklån. Du kan se de aktuelle kurser på renterne her.
 

Hvor meget kan jeg låne til boligkøb?

Du kan få en god idé om det omtrentlige beløb, du kan låne til boligkøb, ved at gange din årlige husstandsindkomst før skat med 3.5. Dette kaldes gældsfaktor. 

For eksempel, hvis din årlige husstandsindkomst er 700.000 kroner før skat, vil beregningen være som følger:  700.000 kroner X 3.5 = 2.450.000 kroner.

I dette tilfælde kan du altså låne op til 2,45 millioner kroner til boligkøb. 
 

Andre faktorer der påvirker hvor meget du kan låne 

Men der er også andre faktorer, der påvirker hvor meget du kan låne til et boligkøb. Hvis du har anden eksisterende gæld, såsom et SU-lån eller et billån, skal dette også tages i betragtning. Hvis du for eksempel har en eksisterende gæld på 200.000 kroner, skal dette trækkes fra det oprindelige beløb på 2.450.000 kroner i ovenstående beregning. Dette betyder, at du nu kun kan låne op til 2.250.000 kroner. 
 

Gældsfaktors betydning 

I nogle tilfælde er det muligt at låne 4 gange (eller mere) din husstandsindkomst, men det kræver at din økonomi er stærk og velpolstret. Hvis du skal låne mere end 4 gange din brutto årsindkomst, så skal du bl.a. kunne klare et fald i boligens pris på 10% og stadigvæk have en positiv nettoformue. Den nemmeste måde at løse det på, er ved at lægge en udbetaling på min. 10% af købsprisen (frem for de min. 5% som du pr. lov skal lægge). Hvis så huset falder med 10% i værdi, så har du stadig et hus der er mere værd end du har gæld i det. En anden måde du kan løse det på, er hvis du har andre aktiver i form af kontanter, investeringer, værdipapir m.m. svarende til min. 10% af boligens værdi. 
 

Omkostninger ved etablerings af boliglån

Etableringsomkostningerne dækker de omkostninger, som banken har ved at oprette boliglånet til dig. Vær opmærksom på at disse omkostninger kan hedde noget forskelligt, alt efter hvilken bank du er hos. De kan f.eks. også hedde stiftelsesomkostninger. Disse omkostninger inkluderer tiden, som bankrådgiveren bruger på at indhente og behandle dine oplysninger, møder med dig og udarbejdelse af nødvendige dokumenter. 

Etableringsomkostningerne dækker ikke udgifter til f.eks. tinglysning. 
 

Pant i ejendommen 

Når du optager et boliglån, så bliver lånet altid tinglyst, da banken tager pant i din bolig for at låne dig pengene til boligen. At der er pant i din bolig, er bankens sikkerhed for at få deres penge tilbage. Da et hus ikke falder i værdi ligesom f.eks. en bil gør det over tid, så er der stor sikkerhed i boligen. Denne store sikkerhed er stærkt medvirkende til de meget lave renter på boligfinansiering. Det betyder også, at hvis du af en eller anden grund ikke kan betale lånet tilbage, og dit hus ender på tvangsauktion, så har banken krav på at få sine penge tilbage fra salget af huset, da de har pant i boligen. 

Hvis du skal til at købe bolig, og har fundet den bolig du gerne vil købe, så kontakt os ved at udfylde vores formular, så finder vi den bedste bank og bankrådgiver til dig.