Kort overblik
Tranegilde Bygade 32, 2635 Ishøj — Bindingsværksvilla fra 1750 med stråtag, stor have og lav m²‑pris. Huset er ikke nøglefærdigt og kræver vedligehold, men har energimærke C og varmepumpe.
Nøgletal
- 150 m² til 3.850.000 kr. (~25.667 kr./m²)
- Energimærke C
- Liggetid: 78 dage (lokalt gennemsnitligt nedslag ~2,4 %)
- Ejerudgift: 3.050 kr./md.
Finansiering og månedlig ydelse
Man kan som udgangspunkt finansiere op til 95 % (80 % realkredit + 15 % banklån). Nedenfor er illustrative spænd med forbehold:
- 80 % belåning: Forventet månedlig ydelse før skat: 8.597 kr.–16.539 kr.
- 95 % belåning: Forventet månedlig ydelse før skat: 12.869 kr.–20.811 kr. (80 % realkredit + 15 % banklån med 30 års løbetid; 5 % udbetaling).
For uvildig rådgivning om den billigste løsning: kontakt Bankr på kontakt@bankr.dk.
Pris og forhandling
Udbudspris 3.850.000 kr. svarer til ca. 25.667 kr./m², hvilket ligger under områdets gennemsnit på 35.608 kr./m². Udbudsprisen er netop reduceret med ca. 4 %. Liggetid er ca. 78 dage. Efter 50–100 dages liggetid ses typisk et forhandlingsrum på 1–3 %. I området gives i snit omkring 2,4 % i prisafslag (svarende til ca. 92.400 kr.) — det er et pejlemærke, ikke en garanti. Kom med dokumentation for stand og energi ved forhandling.
Drift og energi
Energimærke C og varmepumpe bidrager positivt til driftsøkonomien. Ejerudgiften er oplyst til 3.050 kr./md. Der er mulige tiltag, men mange har lange tilbagebetalingstider. Eksempler (skøn): udskiftning af facadevinduer ca. 66.600 kr. med årlig besparelse ca. 1.800 kr. (tilbagebetaling ~37 år), montering/optimering af varmepumpe ca. 140.000 kr. med årlig besparelse ca. 4.800 kr. (tilbagebetaling ~29 år), efterisolering af loft ca. 9.700 kr. med årlig besparelse ca. 300 kr. (tilbagebetaling ~32 år). Ingen garantier — vurder som komfort/vedligehold og planlæg løbende.
Beliggenhed og trade-offs
- Nærhed til skole/daginstitution/indkøb: Gildbroskolen ca. 1,0 km; daginstitutioner ca. 1,0–1,1 km; dagligvareindkøb ca. 1,0–1,1 km; natur/rekreative områder ca. 668 m.
- Trafik/støj: Trafikstøj ved vejfacade vurderet til ca. 60–65 dB — tjek lydforhold ved fremvisning på forskellige tidspunkter.
- Andre lokale forhold: Stor grund på 1.001 m² med plads til have og eventuelt udhus. Adressen ligger lavt (ca. 2,3 m over havet) og er udpeget som højrisiko i oversvømmelsesdirektivet for havvands-påvirkning — indgå i due diligence og forsikringsvalg.
Hverdag
Praktisk hverdag med skole og daginstitutioner omkring 1,0–1,1 km og dagligvareindkøb i samme afstand. Natur og rekreative muligheder er i gåafstand (ca. 668 m). Pendling bør vurderes ud fra konkrete transportmuligheder; støj ved facaden kan påvirke oplevelsen af udendørs rum og ventilation.
Risici, tryghed og jura
- BBR: Tjek at registrerede arealer matcher det oplyste.
- Tinglysning: Gennemgå servitutter og hæftelser for begrænsninger eller forpligtelser.
- Byggeteknisk: Stråtag kræver planlagt vedligehold og påvirker forsikring. Få dokumentation for tagets stand, vådrum, el og kloak.
- Miljø/oversvømmelse/indbrud: Ejendommen er i et lavtliggende kystområde med højrisiko for havvands-påvirkning i oversvømmelsesdirektivet — afklar kloakforhold, nedsivning og forsikringsdækning.
Før du byder
- Indhent og gennemgå seneste BBR-meddelelse, tilstandsrapport og elinstallationsrapport.
- Få fagligt tjek af tag (særligt stråtag), afløb/kloak, vådrum samt varme og ventilation.
- Indhent tilbud på relevante energiforbedringer, hvis potentialet vurderes relevant, og vurder løbende vedligeholdelsesbehov i forhold til budget.
Specifikationer
Villa · 150 m² · 6 værelser · 1.001 m² grund · Energimærke C · 1750
Pris: 3.850.000 kr. (~25.667 kr./m²)
Link og kontakt
Se mere: https://www.boliga.dk/adresse/tranegilde-bygade-32-2635-ishoej-571356276
Skal du købe bolig? Book en gratis samtale med Bankr og få uvildig sparring: bankr.dk/kontakt
