Kort overblik
Rubinvej 9, 2730 Herlev — Kompakt villa med have og kælder tæt på skole og indkøb. Oplagt for førstegangskøbere, der vil bo bynært uden at opgive egen grund; kompromiset er ældre standard og behov for energiforbedringer.
Nøgletal
- 105 m² til 4.995.000 kr. (~47.571 kr./m²)
- Energimærke D, opvarmning: naturgas med brændeovn som supplement
- Liggetid: ca. 17–18 dage
- Ejerudgift: 3.557 kr./md.
Finansiering og månedlig ydelse
Man kan som udgangspunkt finansiere op til 95 % (80 % realkredit + 15 % banklån). Nedenfor er illustrative spænd med forbehold:
- 80 % belåning: Forventet månedlig ydelse før skat: 11.139–20.600 kr.
- 95 % belåning: Forventet månedlig ydelse før skat: 16.681–26.142 kr. (80 % realkredit + 15 % banklån med 10 års løbetid).
For uvildig rådgivning om den billigste løsning: kontakt Bankr på kontakt@bankr.dk.
Pris og forhandling
M²-prisen er ca. 47.571 kr./m² ved 105 m² og 4.995.000 kr., hvilket er lidt over det lokale gennemsnit på ca. 43.851 kr./m². Boligen har ligget i ca. 17–18 dage; med så kort liggetid er forhandlingsrummet typisk begrænset (ofte 0–2 %). I området ses gennemsnitligt omkring 2,5 % i afslag, men det afhænger af dokumenteret stand og købers fleksibilitet. Fokusér på dokumenterbare forhold i rapporterne, hvis I vil forhandle.
Drift og energi
Energimærke D er forventeligt for en villa fra 1956, men der er forbedringsmuligheder. Opvarmning sker med naturgas, suppleret med brændeovn. Oplyste ejerudgifter er 3.557 kr./md. Oplagte energitiltag fra energirapporten inkluderer:
- Isolering af varmerør i udhus: investering ca. 1.200 kr., årlig besparelse ca. 300 kr. (tilbagebetaling ~4 år).
- Nedtagning/udskiftning af el-radiator (hvis overflødig): investering ca. 5.000 kr., årlig besparelse ca. 900 kr. (tilbagebetaling ~5–6 år).
- Udvendig efterisolering af kælderydervægge: investering ca. 61.200 kr., årlig besparelse ca. 2.300 kr. (lang tilbagebetaling, men bedre komfort og tør kælder).
Hvis de tre tiltag udføres samlet: investering ca. 67.400 kr. → årlig besparelse ca. 3.500 kr. → tilbagebetaling ~19 år → ca. 290 kr./md. i lavere varmeudgift (skøn). Start med de hurtige, rentable tiltag og gem de større forbedringer til et renoveringsvindue.
Beliggenhed og trade-offs
- Nærhed til skole/daginstitution/indkøb: Kort afstand til skole (Kildegårdskolen) og lokale daginstitutioner samt dagligvareindkøb.
- Trafik/støj: Angivet niveau 55–60 dB; oplevelsen kan variere, så prøv både for- og baghave og hold vinduer åbne ved fremvisning.
- Andre lokale forhold: Grunden er 623 m², hvilket giver en brugbar have uden for stort vedligehold. Kælderen er et plus, men kræver fokus på fugt og vandhåndtering.
Hverdag
Boligen ligger i Kildegårdskolens skoledistrikt med daginstitutioner og indkøb i nærområdet. Herlev Hospital er i kommunen. Samlet er området velegnet til børnefamilier og giver nem adgang til lokale hverdagstjenester.
Risici, tryghed og jura
- BBR: Tjek at registrerede arealer matcher det oplyste.
- Tinglysning: Gennemgå servitutter og hæftelser for at forstå pligter ved hegn, ledninger mv.
- Byggeteknisk: Afklar tagets restlevetid, vinduers tilstand, isoleringsstandard og forhold i kælderen (fugt, ventilation, afløb).
- Miljø/oversvømmelse/indbrud: Området nævnes som udsat for kraftig regn/skybrud visse steder; tjek terrænforhold, sokkel/kælder og kloak (dræn, højvandslukke) for behov for forbedret regnvandshåndtering.
Før du byder
- Indhent og gennemgå standardmateriale, herunder seneste BBR-meddelelse, tilstandsrapport og elinstallationsrapport.
- Få fagligt tjek af tag, afløb/kloak, kælder, fugt og installationer, så I kender det reelle vedligeholdelsesbehov.
- Indhent tilbud på relevante energiforbedringer, hvis der er potentiale, og prioriter korte tilbagebetalingstider først.
Specifikationer
Villa · 105 m² · 5 værelser · 623 m² grund · Energimærke D · 1956
Pris: 4.995.000 kr. (~47.571 kr./m²)
Link og kontakt
Se mere: https://www.boliga.dk/adresse/rubinvej-9-2730-herlev-1174664485
Skal du købe bolig? Book en gratis samtale med Bankr og få uvildig sparring: bankr.dk/kontakt
