5% i udbetaling lyder enkelt – men hvad skal vi reelt have stående kontant?
5%-reglen er kun én del af regnestykket. Det er ofte omkostningerne og betalingsfristerne, der presser budgettet, når vi køber bolig.
“Vi skal bare have 5% i udbetaling.” Det er en af de mest udbredte sætninger i boligkøb – især hos førstegangskøbere. Som udgangspunkt forventer banker og realkreditselskaber, at vi selv kan lægge mindst 5% af købesummen kontant.
Men hvis vi stopper dér, rammer vi let en klassisk fælde: Vi glemmer udgifterne oveni – og at pengene typisk skal ligge klar tidligt i forløbet. Spørgsmålet er derfor ikke kun hvor meget vi skal have, men også hvad der kommer oveni, og hvornår vi skal betale.
Udbetalingen er den del af boligprisen, vi betaler med egne penge. Resten finansieres typisk med realkredit (lånet, der typisk har pant i boligen) og et banklån.
I mange handler ser fordelingen groft sådan ud: op til 80% realkredit, resten som banklån – og mindst 5% som vores egne penge. Det er et udgangspunkt, ikke en garanti. Det afhænger blandt andet af vores økonomi, boligtypen og bankens vurdering af risiko.
Køber vi for eksempel en bolig til 3.500.000 kr., kan det se sådan ud:
- 80% realkredit: 2.800.000 kr.
- 15% banklån: 525.000 kr.
- 5% udbetaling: 175.000 kr.
Det lyder overskueligt. Men her undervurderer mange, hvor mange kontanter der i praksis skal ligge klar.
Ud over udbetalingen kommer der typisk udgifter, som ofte skal betales kontant i forbindelse med handlen. Det kan blandt andet være:
- Tinglysning af skøde (registrering af ejerforhold)
- Advokat eller køberrådgiver
- Ejerskifteforsikring (forsikring mod skjulte fejl)
I eksemplet er der regnet med omkostninger på 49.850 kr. fordelt på 12.000 kr. til advokat, 15.000 kr. til ejerskifteforsikring og 22.850 kr. til tinglysning.
Beløbene kan være både lavere og højere i virkeligheden. Det afhænger af boligtype, forsikringsvalg og hvor meget hjælp vi køber. Og der kan komme mere oveni, fx vurdering, bankgebyrer, kursskæring (et fradrag i kursen, når lånet udbetales), flytning og de første nødvendige indkøb og reparationer.
Konsekvensen er til at tage og føle på:
5% af 3,5 mio. kr. er 175.000 kr. Lægger vi cirka 50.000 kr. oveni i handelsomkostninger, er vi tættere på 225.000 kr. i kontanter – før vi har flyttet en kasse.
Det, der overrasker mange, er ikke kun beløbet – men tempoet. Ofte skal udbetalingen betales kort tid efter, at købsaftalen er underskrevet af begge parter. Det kan variere fra handel til handel, men pointen er den samme: Vi skal have pengene klar tidligt, ikke først ved overtagelsen.
Udbetalingen bliver typisk deponeret (sat ind på en konto, hvor den “parkeres” sikkert) hos mægler eller i sælgers bank. Resten af købesummen håndteres ofte via en bankgaranti frem til overtagelsesdagen, hvor der gøres endeligt op.
Nogle spørger, om udbetalingen kan finansieres. I praksis kan der være situationer, hvor banken accepterer en anden løsning – men det er ikke en standardregel, og det afhænger af bankens vurdering af vores samlede økonomi.
Der kan for eksempel være scenarier, hvor:
- Nogle nyuddannede førstegangskøbere i særlige tilfælde kan godkendes med meget lav eller ingen kontant udbetaling, hvis økonomien er stærk, og gælden kan bringes ned igen relativt hurtigt. Det er ikke noget, vi kan regne med.
- En eksisterende kassekredit kan indgå, hvis den ikke er oprettet specifikt til udbetalingen, og hvis banken vurderer, at den har været etableret i “rimelig tid”. Hvad det betyder, vurderes konkret.
Uanset model skal vi være nøgterne: Låner vi til udbetalingen, stiger vores samlede gæld. Det kan give en højere månedlig ydelse netop i den periode, hvor vi også får nye udgifter til drift, forsikringer og vedligehold.
Det er fristende at gøre boligkøb til ét tal: “5%”. Men i praksis er det en pakke, der skal hænge sammen: kontanterne, vilkårene og tidsplanen.
De typiske misforståelser er, at vi tror 5% er hele beløbet, at vi undervurderer omkostningerne, og at vi opdager for sent, hvor hurtigt pengene skal betales efter underskrift.
Derfor hjælper det at få vores egen handel gjort konkret – på papir. Ikke som mavefornemmelse.
– Få et samlet overblik over, hvad vi skal betale kontant ud over 5% (fx tinglysning, rådgivning og forsikring).
– Spørg præcist, hvornår udbetalingen skal stå klar, og hvor den skal deponeres.
– Regn på de nye faste udgifter i hverdagen: varme, forsikringer, ejerudgifter og vedligehold – ikke kun låneydelsen.
– Læs købsaftalens forbehold, så vi ved, hvad der sker, hvis finansieringen eller dokumenterne ikke falder på plads.
5% i udbetaling er sjældent hele historien. Det er ofte omkostningerne ved handlen og betalingsfristerne, der afgør, om vi føler os trygge – eller pressede – efter vi har skrevet under.
Hvis vi vil have et nøgternt tjek af vores konkrete boligkøb, kan Bankr hjælpe os med at få overblik over finansiering, købsaftale, risici og det samlede budget, før vi binder os endeligt. Vi kan også læse mere i Bankrs guide til boligkøb – trin for trin og deres side om rådgivning og kontakt, så vi ved, hvad vi kan få gennemgået i vores egen sag.
360 graders rådgivning, FAQ & begrebsliste
Her kan du finde mere information og komme videre:
