Det lyder som et enkelt spørgsmål. Men for boligkøbere er svaret sjældent enkelt. Prisen afhænger af lånetype, belåning og om vi vil afdrage.
Mange spørger, hvilket realkreditinstitut der er billigst. Det korte svar er, at der ikke findes ét fast navn, som vinder hver gang.
Realkredit er lånet, der typisk har pant i boligen. Selve renten ligger ofte tæt mellem institutterne, fordi lånene finansieres på det samme obligationsmarked. Derfor er det især bidragssatsen – det løbende gebyr til realkreditselskabet – der skaber forskellene. Og det er her, regningen kan tippe.
Et eksempel viser pointen.
På et F3-lån – et lån med variabel rente, som typisk justeres hvert tredje år – uden afdrag og med 80 procents belåning er Totalkredit billigst med 17.688 kr. i årlige løbende omkostninger. I samme eksempel ligger Realkredit Danmark 2.157 kr. højere.
Men billedet vender på andre lån. På et fastforrentet lån – hvor renten ikke ændrer sig i perioden – uden afdrag og med 60 procents belåning er Realkredit Danmark billigst med 5.150 kr. om året. Jyske Realkredit ligger 1.100 kr. højere.
Det er den vigtigste pointe for førstegangskøbere:
Et institut kan være billigst i ét tilfælde og dyrere i et andet. Derfor giver det ikke meget mening at lede efter “det billigste institut”, før vi ved, hvilken lånetype vi faktisk overvejer.
På et fastforrentet lån med afdrag og 80 procents belåning er Totalkredit billigst med 7.313 kr. årligt. Forskellen op til Jyske Realkredit er 1.125 kr. om året.
På et F1-lån – et lån med variabel rente, som typisk justeres hvert år – med afdrag og 80 procents belåning er Jyske Realkredit billigst med 15.750 kr. årligt. Realkredit Danmark ligger 5.345 kr. højere. Her skal vi dog passe på med at læse for meget ud af tabellen alene, fordi ikke alle institutter tilbyder nye F1-lån.
Der er også forskel, når lånet deles op i flere lag.
Ved tolagsbelåning deles lånet efter belåningsgrad. I et eksempel med F3-lån uden afdrag fra 0-60 procent og F3-lån med afdrag fra 60-80 procent er Totalkredit billigst med 15.250 kr. om året. Realkredit Danmark ligger 1.594 kr. højere.
Hvad betyder det for os?
At prisen ikke kun afhænger af, om vi vælger fast eller variabel rente. Den afhænger også af, hvor stor en del af boligens værdi vi låner.
Samtidig viser de løbende omkostninger ikke hele regningen. Tinglysning – registrering af lån og ejerforhold – stiftelsesomkostninger, kursskæring, bankens gebyrer og vilkårene på et eventuelt boliglån i banken kan ændre det samlede billede. Det er en klassisk fejl at vælge den løsning, der ser billigst ud i en tabel, men som ender dyrere samlet.
Vi skal også være varsomme med rabatter. En midlertidig rabat kan få et lån til at se billigt ud her og nu, men det siger ikke nødvendigvis noget om prisen på længere sigt.
Derfor er det ikke nok at spørge, hvad ydelsen er det første år.
Vi bør også spørge, hvad der sker med ydelsen, hvis renten stiger, hvad bidragssatsen er, og hvad den samlede boligudgift bliver med ejerudgifter, varme og eventuelle fællesudgifter.
Der er især fire ting, vi bør tjekke, før vi sammenligner lån:
- Se på bidragssatsen og ikke kun renten
- Få regnet både fast rente og variabel rente igennem
- Spørg, om afdragsfrihed – hvor vi betaler rente, men ikke afdrag i en periode – er nødvendig eller bare pynter på budgettet
- Få alle etableringsomkostninger med, så vi sammenligner den samlede pris
Det her rammer især førstegangskøbere.
Ikke fordi lån er umulige at forstå, men fordi små forskelle i vilkår kan koste mange penge over tid. En forskel på 1.000-5.000 kr. om året lyder måske overkommelig. Men over 10 år er det 10.000-50.000 kr., før vi overhovedet regner banklånet med.
Tabeller er derfor et godt startpunkt. Men de kan ikke fortælle os, hvad der passer bedst til vores økonomi, vores planer og vores appetit på risiko.
Den rolige konklusion er enkel: Der findes ikke ét billigst realkreditinstitut. Der findes kun lån, der er billigere eller dyrere i den konkrete situation.
Hvis vi vil have overblik over både finansiering, vilkår, købsaftale og den samlede boligøkonomi, kan vi få uvildig sparring hos Bankr om boligkøb og finansiering, før vi træffer beslutningen.
360 graders rådgivning, FAQ & begrebsliste
Her kan du finde mere information og komme videre:
