Små forskelle i bidrag og lånetype kan blive til mange tusinde kroner over tid. Derfor giver det sjældent mening at spørge, hvilket institut der er billigst, før vi ved, hvilket lån vi taler om.
Når vi sammenligner realkredit, er det fristende at lede efter én vinder. Men sådan hænger det ikke sammen i praksis. Der findes ikke ét realkreditinstitut, som er billigst på alt.
Det er vigtigt for førstegangskøbere, fordi realkredit (lånet, der typisk har pant i boligen) ofte bliver vurderet ud fra renten alene. Men den samlede pris afhænger også af bidragssatsen (det løbende gebyr til realkreditselskabet), af om lånet har fast rente (renten ændrer sig ikke i perioden) eller variabel rente (renten kan ændre sig undervejs), og af om vi betaler afdrag eller vælger afdragsfrihed (du betaler rente, men ikke afdrag i en periode).
I eksempler med et lån på 1,5 mio. kr. skifter det billigste institut alt efter lånet. På et F3-lån med variabel rente, uden afdrag og med 80 procents belåning ligger Nykredit/Totalkredit lavest med 17.688 kr. om året i løbende omkostninger. Realkredit Danmark ligger 2.157 kr. højere. Over fem år er det godt 10.000 kr., hvis resten er uændret.
På et fastforrentet lån uden afdrag og med 60 procents belåning er billedet omvendt. Her er Realkredit Danmark billigst med 5.150 kr. om året, mens Nykredit/Totalkredit ligger 450 kr. højere. På et fastforrentet lån med afdrag og 80 procents belåning er det igen Nykredit/Totalkredit, der ligger lavest med 7.313 kr. om året.
På et F1-lån med afdrag og 80 procents belåning er Jyske Realkredit billigst i opgørelsen med 15.750 kr. om året. Det er værd at bemærke, fordi ikke alle institutter tilbyder nye F1-lån. Det billigste lån på papiret er ikke meget værd, hvis det ikke reelt kan vælges.
Det er den centrale pointe: Lånene kan ligne hinanden ved første blik, men den samlede pris kan stadig flytte sig, fordi bidrag, rabatter og vilkår ikke er ens.
Derfor skal vi også passe på med at gøre en prissammenligning til en facitliste. Tallene viser løbende omkostninger i bestemte eksempler. De siger ikke nødvendigvis noget om stiftelsesomkostninger, kursskæring, gebyrer ved omlægning eller bankens øvrige vilkår. Og de siger slet ikke, hvilket lån der passer bedst til vores økonomi.
Det er især vigtigt, hvis vi kun ser på den lave pris her og nu. Et lån uden afdrag kan se billigere ud i starten, men gælden falder ikke. Et lån med variabel rente kan være billigere i begyndelsen, men giver større usikkerhed senere. Et fastforrentet lån kan koste mere løbende, men giver ro i budgettet.
Derfor er billigst ikke det samme som bedst. Det er en af de mest almindelige misforståelser i boligkøb.
Vi ser også ofte, at købere accepterer bankens samlede pakke uden at få testet, om lånet faktisk er konkurrencedygtigt. Det kan være nemt. Men det er ikke altid den billigste eller mest robuste løsning.
Der er nogle enkle ting, vi bør tjekke, før vi siger ja:
- Se på bidragssatsen og ikke kun på renten.
- Regn på den samlede månedlige boligudgift, ikke kun ydelsen på lånet.
- Spørg, hvad der sker, hvis renten stiger, eller en rabat forsvinder.
- Tjek, om lånet overhovedet kan vælges i praksis hos det institut, der ser billigst ud.
Det gælder især, hvis en del af regnestykket bygger på en midlertidig rabat. Så bør vi få regnet på økonomien bagefter. Ellers risikerer vi at sammenligne en midlertidig pris med en mere varig pris.
Tolagsbelåning er også noget, mange overser. Det betyder, at lånet deles i to dele med forskellig pris alt efter, hvor stor en del af boligens værdi der er belånt. Det kan være fornuftigt, men det gør sammenligningen mindre enkel. Prisen afhænger ikke kun af lånetypen, men også af hvordan lånet er skruet sammen.
For almindelige boligkøbere er konklusionen enkel: Der findes ikke ét billigste realkreditinstitut for alle. Det billigste valg afhænger af lånetype, belåning, afdragsprofil og hvor længe vi regner med at blive boende.
Det er også derfor, det giver mening at få hele regnestykket set igennem, før vi binder os. Hos Bankr kan vi få overblik over finansiering, forhandling og dokumenter og få vurderet de risici, der følger med den konkrete handel. Står vi med en bolig i kikkerten eller et lånetilbud på bordet, er det et naturligt næste skridt at få den samlede løsning gennemgået, før vi skriver under.
360 graders rådgivning, FAQ & begrebsliste
Her kan du finde mere information og komme videre:
