Det billigste lån er sjældent det med den laveste rente alene. Bidrag, gebyrer, afdragsfrihed og bankens samlede tilbud kan flytte regnestykket mærkbart i et almindeligt boligbudget.
Spørgsmålet virker enkelt: Hvor finder vi det billigste realkreditlån? Men når vi står midt i et boligkøb, er svaret sjældent enkelt.
Realkredit er lånet, der typisk har pant i boligen. I praksis får vi det som regel gennem en bank. Derfor er det ikke nok bare at spørge ét sted, hvis vi vil vide, hvad der faktisk er billigst for os.
Det skyldes, at vi ikke møder hele markedet på én gang. De store realkreditinstitutter arbejder gennem banker, og vores valg af bank er derfor med til at afgøre, hvilke lån vi overhovedet får tilbudt. Det alene gør sammenligningen sværere, end mange regner med.
Samtidig kan prisforskellen være stor nok til at kunne mærkes. Ikke bare på papiret, men i vores månedlige økonomi. Alligevel er det en fejl kun at jagte den laveste pris i en tabel.
Det afgørende er nemlig ikke kun renten. Vi skal også se på bidragssats, altså det løbende gebyr til realkreditselskabet, oprettelsesgebyrer, vilkår for banklånet og den samlede finansiering. Et lån kan se billigt ud ét sted og alligevel ende med at koste mere samlet set.
Det gælder især, hvis vi sammenligner forskellige lånetyper. Et lån med variabel rente, altså en rente der kan ændre sig undervejs, kan udvikle sig anderledes end et lån med fast rente, hvor renten ligger fast i perioden. Vælger vi samtidig afdragsfrihed, altså en periode hvor vi betaler renter, men ikke afdrag, ændrer regnestykket sig igen.
Belåningsgraden spiller også ind. Det er den del af boligens værdi, vi låner. Jo højere belåning, desto dyrere bliver lånet ofte. To købere kan derfor få meget forskellige priser, selv om de ser på samme boligtype og samme lånetype.
Her ligger en klassisk misforståelse. Mange tror, at laveste bidragssats automatisk betyder billigste lån. Det gør den ikke. Andre ser kun på renten. Det er heller ikke nok. Hvis banken tager sig bedre betalt andre steder i pakken, kan den samlede løsning stadig blive dyrere.
Derfor skal vi sammenligne det samme med det samme. Hvis vi får to tilbud, bør vi tjekke mindst disse punkter:
- Er lånetypen den samme?
- Er løbetiden den samme?
- Er der afdragsfrihed i begge tilbud?
- Er belåningsgraden og gebyrerne sammenlignelige?
Hvis ikke, sammenligner vi ikke priser, men forskellige produkter.
Vi bør også løfte blikket fra selve lånet. Den samlede ejerudgift er vigtigere end ydelsen alene. Varme, fællesudgifter, ejendomsskat og vedligeholdelse kan hurtigt ændre, hvad der faktisk er realistisk i vores budget. Hvad betyder det for os? At et lån godt kan være billigt på papiret, men stadig presse økonomien for hårdt i hverdagen.
For førstegangskøbere er det ofte her, fejlene opstår. Ikke fordi vi vælger et åbenlyst dårligt lån, men fordi vi træffer beslutningen på et for smalt grundlag. Når vi kun ser på én prislinje, overser vi let resten af regningen.
Det gælder også i købsaftalen. Vi bør læse finansieringsforbeholdet grundigt. Det er den del af købsaftalen, der kan beskytte os, hvis finansieringen ikke falder på plads. Vi bør også spørge direkte til gebyrer, bidragssats og afdragsprofil, før vi siger ja. Det er enkle spørgsmål, men de kan spare os for dyre overraskelser.
Der er også tilfælde, hvor forskellen mellem to løsninger er så lille, at det giver mere mening at forhandle andre dele af økonomien end at bruge al energien på en beskeden årlig besparelse. Omvendt kan små forskelle i vilkår vokse over tid, især hvis vi har høj belåning eller vælger variabel rente.
Den mest brugbare tilgang er derfor ikke at spørge, hvem der generelt er billigst. Det rigtige spørgsmål er, hvad der er billigst for os, når hele pakken regnes med.
Hvis vi vil være sikre på, at vi ikke overser noget vigtigt, kan det være en god idé at få hele boligøkonomien gennemgået, før vi skriver under. Hos Bankr kan vi få uvildig sparring om finansiering, købsaftale og den samlede boligøkonomi. Det kan være et roligt næste skridt, hvis vi vil forstå, om tilbuddet faktisk passer til vores situation.
360 graders rådgivning, FAQ & begrebsliste
Her kan du finde mere information og komme videre:
