Nye boligforslag kan give flere adgang til at låne. Det kan hjælpe nogle købere her og nu. Men det gør ikke nødvendigvis boligen billigere eller købet sundere.
For os som boligkøbere er det afgørende spørgsmål ikke, om det bliver lettere at få et ja i banken. Det afgørende er, om vi ender med en boligøkonomi, der holder både nu og om nogle år.
Forslagene peger i to retninger på én gang: flere boliger og mere fleksible lån. Det lyder umiddelbart positivt, især for førstegangskøbere, der i dag møder høje priser, stramme krav og et rådighedsbeløb, der hurtigt bliver presset. Rådighedsbeløb er det, vi har tilbage hver måned, når faste udgifter er betalt.
Men de to spor virker meget forskelligt.
Flere boliger handler om udbud.
Mere fleksibel kreditvurdering handler om adgang til finansiering. Kreditvurdering er bankens vurdering af, om vi har økonomi til at låne. Hvis flere kan låne mere, kan nogle komme hurtigere ind på markedet. Det kan især hjælpe købere med fast job og sund økonomi, som i dag falder på standardkrav.
Det kan være fornuftigt. En stram økonomi det første år gør ikke i sig selv en køber usund.
Problemet er, at større lånemulighed også kan presse priserne op, især i områder med få boliger til salg. Så bliver det lettere at blive godkendt, men ikke nødvendigvis lettere at købe til en fornuftig pris. Vi risikerer bare at få lov at byde mere på den samme bolig.
Det er en vigtig skelnen, som ofte forsvinder i debatten. Mere lån er ikke det samme som bedre adgang til en god bolig.
Det samme gælder forslaget om 30-årige lån med en 40-årig afdragsprofil.
Afdragsprofil er planen for, hvor hurtigt gælden bliver betalt ned. En længere profil kan sænke den månedlige ydelse. Ydelse er det samlede beløb, vi betaler hver måned på lånet.
Det kan give luft i budgettet. For nogle familier kan det være forskellen på, om købet kan lade sig gøre.
Men regningen bliver ikke mindre. Når gælden afvikles langsommere, vil vi typisk have højere restgæld i længere tid og betale mere i renter samlet set. Restgæld er det beløb, vi stadig skylder på lånet. Derfor skal vi ikke kun se på, hvad boligen koster om måneden, men også på hvad lånet koster over tid.
Det er især vigtigt, hvis økonomien kun hænger sammen, fordi afdragene skubbes langt ud i fremtiden. Et lån kan se overkommeligt ud i starten og stadig være sårbart senere.
Den anden del af forslagene handler om at få bygget flere boliger, blandt andet almene boliger.
Det er mindre synligt end nye lånemuligheder, men på længere sigt ofte vigtigere. Hvis der mangler boliger i de områder, hvor mange vil bo, løser mere kredit ikke selve problemet. Det kan tværtimod øge prispresset.
Flere boliger går mere direkte efter årsagen. Til gengæld tager det tid. Derfor kan vi godt stå i en periode, hvor lånene bliver mere fleksible, mens udbuddet stadig er for stramt. Det er netop i den fase, at risikoen for at købe for dyrt kan vokse.
For nogle købere kan ændringerne blive en reel hjælp.
Det gælder især dem med stabil indkomst, udsigt til lønstigning og en ellers sund privatøkonomi. For andre bliver effekten mindre. Usikker indkomst, høj gæld i forvejen eller køb i de dyreste byområder gør ikke automatisk sagen lettere.
Det vigtigste spørgsmål er derfor ikke, hvor meget vi kan låne. Det er, om hele købet hænger sammen.
Her er fire ting, vi bør tjekke i vores egen sag:
- Få regnet på både den månedlige ydelse og den samlede pris på lånet over hele perioden.
- Spørg, hvor følsomt budgettet er, hvis renter, varme eller fællesudgifter stiger.
- Få forklaret præcist, hvad en lang afdragsprofil eller afdragsfrihed gør ved restgælden. Afdragsfrihed er en periode, hvor vi betaler renter, men ikke afdrag.
- Se på hele boligøkonomien, ikke kun på om banken siger ja.
Det gælder også selve boligen. Pris, forhandling, købsaftale, ejerudgifter og boligens stand kan være lige så afgørende som lånet. Købsaftalen er den juridiske aftale om handlen. Ejerudgifter er de faste udgifter til blandt andet skat, forsikring og fællesudgifter.
Køber vi hus, bør vi læse tilstandsrapporten grundigt.
Tilstandsrapport er en gennemgang af synlige skader og forhold i huset. Vi bør også se på elinstallationsrapporten og overveje ejerskifteforsikring. Elinstallationsrapporten viser status på elinstallationerne. Ejerskifteforsikring er en forsikring mod skjulte fejl.
Vi skal også huske, at banken vurderer, om vi kan godkendes til et lån. Det er ikke det samme som en uvildig vurdering af, om pris, bolig, jura og finansiering samlet set er en god løsning for os.
Derfor er nye boligforslag ikke entydigt gode eller dårlige for boligkøbere.
Effekten afhænger af de endelige regler, af markedets reaktion og af, om vi får regnet hele pakken igennem, før vi skriver under.
Hvis vi står foran et boligkøb, kan det være en fordel at få samlet overblik over finansiering, forhandling, jura og risiko, før beslutningen træffes. Hos Bankr kan vi få sparring på hele boligkøbet, så vi bedre kan vurdere, hvad handlen faktisk betyder for vores økonomi.
360 graders rådgivning, FAQ & begrebsliste
Her kan du finde mere information og komme videre:
