Nye boligforslag kan give nogle førstegangskøbere bedre adgang til lån. Men lettere lån gør ikke i sig selv boligen billigere eller købet sundere.
For mange lyder forslagene umiddelbart som en hjælp: længere løbetid på realkreditlån (lånet, der typisk har pant i boligen), mere luft hvis vi har SU-gæld, og større mulighed for at banker ser på den indkomst, vi forventer at få. Det kan i nogle tilfælde være forskellen på et nej og et ja.
Men det ændrer ikke det vigtigste spørgsmål: Hvad koster boligen faktisk, både nu og over tid?
Der er stadig tale om et politisk udspil. Det er altså ikke gældende regler endnu. Og selv hvis forslagene bliver vedtaget, afhænger effekten af, hvordan reglerne ender med at se ud, og hvordan banker og realkreditselskaber bruger dem i praksis.
Kernen i udspillet er mulighed for realkreditlån med op til 40 års løbetid, længere tilbagebetaling af SU-gæld, mere fleksible kreditvurderinger og et eftersyn af boliglånsreglerne.
Det kan hjælpe nogle købere. Men det fjerner ikke de grundlæggende regneregler i et boligkøb.
Det mest markante forslag er 40-årige lån. Logikken er enkel: Når lånet løber over flere år, falder den månedlige ydelse. Det kan give mere luft i budgettet og gøre det lettere at blive godkendt.
Til gengæld bliver lånet typisk dyrere samlet set. Vi betaler renter i flere år, og gælden falder langsommere.
Det er derfor vigtigt ikke kun at se på den første månedlige betaling. Vi skal også se på den samlede pris over hele lånets løbetid. Det gælder især, hvis lånet også har en bidragssats (det løbende gebyr til realkreditselskabet), som løber med år efter år.
Et 40-årigt lån er ikke nødvendigvis en dårlig løsning. For nogle kan det være en fornuftig vej ind på boligmarkedet. Men det er en byttehandel, ikke en rabat.
Forslaget om længere tilbagebetaling af SU-gæld virker på en anden måde. Her bliver gælden ikke mindre. Den månedlige betaling kan bare blive lavere. Det kan forbedre rådighedsbeløbet, altså det beløb vi har tilbage hver måned, når faste udgifter er betalt.
Det kan være vigtigt, fordi banken netop ser på, om der er luft nok i økonomien til også at bære et boliglån. Men gælden forsvinder ikke. Den bliver fordelt over flere år.
Et tredje forslag handler om mere fleksible kreditvurderinger. Det betyder, at banker i højere grad kan tage højde for forventet fremtidig indkomst. Det kan være relevant for nyuddannede eller købere, der står lige før et jobskifte til højere løn.
Det kan hjælpe nogle, som i dag falder mellem to stole. Men det betyder også mere skøn. Og jo mere skøn, desto større forskel kan der være fra bank til bank. To banker kan godt vurdere den samme økonomi forskelligt.
Det er derfor en fejl at tro, at nye politiske forslag automatisk giver en lånegodkendelse. I den konkrete sag vil banken stadig se på indkomst, opsparing, øvrig gæld, jobsikkerhed og hvor robust økonomien er, hvis renter eller andre udgifter stiger.
For førstegangskøbere er der især én misforståelse, vi skal passe på: Lettere adgang til lån er ikke det samme som lettere adgang til en god boligøkonomi.
Hvis flere får mulighed for at låne mere, kan det også presse priserne op. Det gælder især i områder, hvor der allerede er få boliger til salg. Det er ikke sikkert, at det sker overalt. Men i de store byer og andre pressede markeder er det en reel risiko.
Det betyder noget i praksis. Hvis gevinsten ved lettere lån ender i højere salgspriser, er det ikke nødvendigvis køberne, der står stærkere. Så kan fordelen hurtigt flytte sig til sælgerne.
Derfor bør vi holde fast i nogle enkle tjekpunkter:
- Spørg ikke kun, hvor meget vi kan låne, men også hvor meget vi bør låne.
- Regn på den samlede boligudgift, ikke kun lånets ydelse. Se også på ejerudgift, varme, forsikring, vedligeholdelse og tinglysning (registrering af lån og ejerforhold).
- Tjek hvordan økonomien ser ud, hvis renten stiger, især ved variabel rente (renten kan ændre sig undervejs).
- Læs købsaftalen grundigt og få styr på forbehold, før vi skriver under.
Det sidste punkt bliver ofte undervurderet. Men det er her, mange dyre fejl kan opstå. Vi bør også gennemgå tilstandsrapporten (gennemgang af synlige skader og forhold i huset), elinstallationsrapporten (status på elinstallationer) og ejerskifteforsikringen (forsikring mod skjulte fejl). Det er sjældent det mest spændende i boligkøbet. Men det er ofte her, de dyre overraskelser gemmer sig.
For nogle købere kan forslagene blive en reel hjælp. Det gælder især dem, der har en sund økonomi, men mangler lidt luft i bankens regneark her og nu. For andre ændrer de mindre. Hvis vi mangler opsparing, har dyr forbrugsgæld eller køber i et område med meget høje priser, løser længere løbetid ikke det grundlæggende problem. Den gør det bare lettere at skubbe regningen foran os.
Det er forskellen på at kunne købe og at kunne købe fornuftigt.
Hvis vi står med en konkret bolig i kikkerten, kan det derfor være værd at få hele regnestykket gennemgået, før beslutningen bliver endelig. Hos Bankr kan vi få overblik over finansiering, forhandling, jura og de vigtigste risici i boligkøbet, så vi bedre kan vurdere, om boligen også hænger sammen uden for salgsopstillingen.
360 graders rådgivning, FAQ & begrebsliste
Her kan du finde mere information og komme videre:
