Hvorfor falder priserne i København ikke bare ned igen?
Når der i mange år kommer flere mennesker til Hovedstaden, end der kommer boliger til, bliver konkurrencen om de samme kvadratmeter hårdere. Det er en vigtig forklaring på, at priserne i København ofte holder sig høje – også når markedet ellers køler af.
Vi kender situationen, hvis vi har kigget på ejerlejligheder i København: Der er ikke meget at vælge imellem, tempoet er højt, og prisen føles sjældent som et “kup”.
Renter, lønninger og forventninger betyder meget for boligpriser. Men der er også en mere jordnær mekanik, som kan være svær at komme udenom: Når efterspørgslen stiger hurtigere end udbuddet, bliver der kamp om boligerne. Spørgsmålet er derfor ikke kun, hvad der sker med renterne – men også om der overhovedet er nok boliger til dem, der vil bo i området.
Ser vi på perioden 2012–2025, er lejlighedspriserne steget markant mere i de københavnske områder end i mange andre dele af landet. I samme periode er lejlighedspriserne steget 153 % i Byen København og 112 % i Københavns omegn, mens de i Østjylland er steget 63 %. Huspriserne er også steget, og mønsteret er overordnet det samme: Hovedstaden har haft et ekstra pres.
En del af forklaringen ligger i forholdet mellem befolkning og boliger.
Når vi her taler om landsdele, mener vi større geografiske områder, der bruges til at sammenligne udvikling på tværs af landet – fx Byen København, Københavns omegn og Østjylland. Og når vi skriver antal boliger, er det en optælling af boligenheder. Det siger ikke noget om størrelse, kvalitet eller om boligerne passer til det, folk efterspørger.
Tallene for 2012–2025 peger i samme retning i de københavnske landsdele:
- I Byen København er antallet af boliger steget 14 %, mens indbyggertallet er steget 18 %.
- I Københavns omegn er boliger steget 10 %, mens indbyggertallet er steget 12 %.
- I Østjylland er billedet omvendt: boliger er steget 17 %, mens indbyggertallet er steget 13 %.
Det er en grov målestok. Den fanger fx ikke, om flere bor alene (så der skal flere boliger til pr. indbygger), eller om der primært bygges små boliger, mens efterspørgslen er på noget andet. Men som temperaturmåling er den enkel: Når der bliver relativt færre boliger pr. indbygger, bliver det sværere at finde noget. Og når alternativerne er få, kan priserne have lettere ved at holde sig oppe.
Derfor stopper presset heller ikke ved kommunegrænsen. Hvis det også er dyrt og svært at finde noget i omegnskommunerne, bliver “vi flytter bare lidt længere ud” ikke nødvendigvis en realistisk ventil. Det kan være med til at fastholde et højt prisniveau i og omkring byen.
Der er også lavet en forenklet beregning af størrelsesordenen på “hullet”, hvis vi antager, at boligbestanden burde være vokset nogenlunde i takt med indbyggertallet (1:1). Med den forenkling lander man på et underudbud på cirka 13.616 boliger i Byen København og 4.387 boliger i Københavns omegn i perioden. I Østjylland peger samme regnemåde på, at der omvendt er kommet flere boliger end befolkningsvæksten isoleret set “krævede”.
Det er ikke en facitliste for, hvor mange boliger der “burde” være. Men det illustrerer, hvor stort et pres der kan opstå, når befolkningen vokser hurtigere end antallet af boliger.
Vi skal passe på med at gøre én forklaring til den eneste. Prisudviklingen påvirkes også af blandt andet:
- Renter og finansiering: Når renten falder, kan flere typisk låne mere, og det kan løfte priserne. Når renten stiger, kan det bremse markedet – også selv om udbuddet er stramt.
- Husstande frem for indbyggere: Hvis flere bor alene, kan boligbehovet stige, selv om befolkningen ikke vokser voldsomt.
- Boligtyper og køb til investering: Det betyder noget, om der bygges familieboliger eller små lejligheder, og hvor stor en del der købes som investering.
- Planforhold og byggetempo: Hvor og hvor hurtigt der kan bygges, påvirker udbuddet – men mere byggeri giver ikke automatisk lavere priser fra den ene dag til den anden.
For os som boligkøbere har et stramt udbud en meget konkret konsekvens: Vi får ofte kortere betænkningstid, og fejl bliver dyrere, fordi vi ikke har mange alternativer.
Derfor er det værd at holde fast i nogle tjekpunkter, før vi binder os:
- Få hele boligøkonomien frem – ikke kun ydelsen på lånet. Ejerudgift, fællesudgifter, varme og forventet vedligehold kan flytte budgettet markant.
- Stresstest renten, hvis vi vælger variabel rente. Variabel rente betyder, at renten kan ændre sig undervejs. Vi bør vide, hvad der sker med vores rådighedsbeløb, hvis renten stiger.
- Tænk afdragsfrihed igennem, før vi bruger den. Afdragsfrihed betyder, at vi betaler rente, men ikke afdrag i en periode. Det kan give luft nu, men kan gøre økonomien strammere senere.
- Læs købsaftalens forbehold, så vi ikke står uden udvej. Forbehold er de betingelser, der skal være opfyldt, før handlen er endelig – og de kan være afgørende, hvis finansieringen eller gennemgangen af boligen giver problemer.
Hvis vi vil have et mere roligt beslutningsgrundlag i et marked med høj fart, kan det give mening at få en uvildig gennemgang af helheden: pris og forhandling, finansiering, dokumenter og de vigtigste risici. Bankr kan hjælpe os med at få overblik over den konkrete handel, før vi skriver under.
København er dyr, fordi mange vil bo her. Men når befolkningen i en lang periode vokser hurtigere end antallet af boliger, bliver konkurrencen om de samme boliger hårdere. Det kan være med til at holde priserne oppe – også når markedet ellers svinger.
Når vi køber i et område med få alternativer, bliver det ekstra vigtigt at kende vores reelle økonomiske grænse og vores juridiske sikkerhedsnet, før vi forpligter os. Vil vi have kvalificeret sparring på vores konkrete sag, kan næste skridt være at tage en uvildig snak med Bankr.
360 graders rådgivning, FAQ & begrebsliste
Her kan du finde mere information og komme videre:
