Priserne i København er steget så hurtigt, at risikoen i markedet fylder mere end normalt. Det gør især en forskel for os, der skal købe for første gang og let kan blive presset af tempoet.
Københavnske ejerlejligheder er blevet markant dyrere på kort tid. Det er ikke i sig selv bevis på en boligboble. Men når priserne stiger hurtigt, bliver markedet mere sårbart. Det gælder især, hvis flere køber ud fra frygten for at komme for sent frem for ud fra, hvad de faktisk har råd til.
En typisk ejerlejlighed på 80 kvadratmeter i København ligger nu omkring 5 mio. kr.
Når priserne samtidig er steget kraftigt på et år, bliver selv små fejl dyre. Betaler vi 3 procent for meget, er det 150.000 kr. Det er penge, som kan være svære at hente hjem igen, hvis priserne senere står stille eller falder.
Det centrale problem er ikke kun prisniveauet. Det er også, hvad der driver priserne. Når flere køber, fordi de regner med fortsatte prisstigninger, kan de være med til at presse priserne endnu højere op. Det kaldes forventningsdrevet prisudvikling: priserne løftes ikke kun af almindelig efterspørgsel, men også af troen på fremtidige gevinster.
Det kan fortsætte længe. Men det gør også markedet mere følsomt. Hvis forventningerne ændrer sig, kan vi få en priskorrektion, altså et prisfald eller en periode, hvor priserne står stille efter en for hurtig stigning.
For førstegangskøbere er det en vigtig forskel.
I et varmt marked kan vi let begynde at spørge: Har vi råd til at lade være? Det er det forkerte spørgsmål. Det rigtige er stadig: Passer boligen til vores økonomi, også hvis markedet ikke hjælper os?
Derfor bør vi se på mere end salgsprisen. Vi skal regne på hele boligøkonomien. Det gælder både ejerudgifter, varme, forsikring og løbende vedligeholdelse. Og det gælder finansieringen.
Realkredit er lånet, der typisk har pant i boligen.
Her betyder valget af rente og afdrag meget. Fast rente betyder, at renten ikke ændrer sig i perioden. Variabel rente betyder, at renten kan ændre sig undervejs. Afdragsfrihed betyder, at vi i en periode betaler rente, men ikke afdrag. Det kan give luft her og nu, men det gør ikke boligen billigere.
Hvad betyder det i praksis? At en bolig godt kan se overkommelig ud på papiret og stadig være stram i hverdagen. Især hvis vi kun regner på den første månedlige ydelse og ikke på, hvad der sker, hvis renten stiger, eller ejerforeningen hæver fællesudgifterne.
Ved lejlighedskøb er papirerne også afgørende.
Købsaftalen er den bindende aftale om handlen. Forbeholdene i den kan få stor betydning, hvis vi vil ud af handlen på grund af finansiering eller dokumenter. Tinglysning er registrering af lån og ejerforhold.
Vi skal også se nøje på ejerforeningen. En pæn lejlighed kan stadig være et dårligt køb, hvis foreningen har svag økonomi, stor gæld eller udsatte renoveringer. Derfor bør vi læse vedtægter, regnskaber og referater fra generalforsamlinger. Her kan vi ofte se, om der er større udgifter på vej til tag, facade, rør eller vinduer.
Det er netop i stigende markeder, at den slags bliver overset. Når priserne løber op, kan fejl i en periode blive skjult af markedet. Hvis markedet flader ud, bliver de synlige. Så står vi tilbage med en dyr bolig, en presset økonomi eller begge dele.
Det betyder ikke, at vi nødvendigvis skal vente med at købe.
Et dyrt marked er ikke automatisk et usundt marked. Men det betyder, at vi skal være mere disciplinerede end normalt. Vi skal købe, fordi boligen og økonomien hænger sammen, ikke fordi tempoet i markedet stresser os.
Fire tjekpunkter er særligt vigtige, før vi skriver under:
- Regn på, om vi stadig kan sidde trygt, hvis priserne står stille i nogle år.
- Tjek, om økonomien hænger sammen, hvis vi har variabel rente, og ydelsen stiger.
- Se på den samlede månedlige udgift, ikke kun på hvad banken vil låne os.
- Læs købsaftale, vedtægter, regnskaber og referater, før vi forelsker os helt i boligen.
Det er især vigtigt for os, der køber for første gang.
Vi har sjældent rutinen til at se, hvor de dyre fejl opstår. Og i København kan fejl være meget dyre.
Den rolige konklusion er derfor ikke, at vi skal gå i panik. Den er, at varme markeder kræver et koldt overblik. Hvis vi vil købe i København nu, bør vi kende både pris, lån, dokumenter og risiko, før vi træffer beslutningen.
Hvis vi vil have vores konkrete køb gennemgået med blik for pris, finansiering, dokumenter og samlet risiko, kan vi få overblik hos Bankr, før vi skriver under.
360 graders rådgivning, FAQ & begrebsliste
Her kan du finde mere information og komme videre:
