Når vi køber bolig med høj belåning, er det ikke nok at kigge på renten. Det afgørende kan være, hvordan gælden er delt op — især hvis vi låner tæt på 80 procent af boligens værdi.
Mange får præsenteret finansieringen som én samlet løsning. Det er overskueligt, men ikke altid billigst. For den del af realkreditlånet, der ligger mellem 60 og 80 procent af boligens værdi, er ofte dyrere end resten. Realkredit er lånet, der typisk har pant i boligen.
Det skyldes især bidragssatsen, altså det løbende gebyr til realkreditselskabet. Jo højere op i belåningen vi kommer, desto dyrere bliver lånet ofte pr. lånt krone. Vælger vi samtidig afdragsfrihed — en periode, hvor vi betaler rente, men ikke afdrag — bliver forskellen ofte endnu tydeligere.
Derfor kan det i nogle tilfælde give mening at dele realkreditten i to.
Ét lån kan dække de første 60 procent af boligens værdi, og et andet kan dække de sidste 20 procent op til 80. Så kan vi vælge forskellig rente, forskellig afdragsprofil og forskellig risiko på de to dele.
Det er især relevant, hvis vi ligger tæt på 80 procents belåning, overvejer afdragsfrihed eller vil kombinere fast rente og variabel rente. Fast rente betyder, at renten ikke ændrer sig i perioden. Variabel rente betyder, at renten kan ændre sig undervejs.
Et eksempel viser, hvorfor det ikke bare er teknik.
Ved en bolig til 2,5 mio. kr. udgør intervallet fra 60 til 80 procent 500.000 kr. I eksemplet er første års afdrag på den del 14.360 kr. Vælger vi afdragsfrihed på netop den del, slipper vi for afdraget her og nu. Til gengæld stiger de løbende omkostninger med 4.946 kr. om året.
Det gør ikke afdragsfrihed til en dårlig løsning i sig selv. Men det viser, at afdragsfrihed ikke er gratis. Og når den lægges på den dyreste del af realkreditten, kan regnestykket hurtigt blive mindre attraktivt, end det ser ud ved første blik.
For mange vil det derfor være mest fornuftigt at afdrage på den dyre top af lånet først. Især hvis alternativet er afdragsfrihed med høj bidragssats. Små valg i lånestrukturen kan få stor betydning for den samlede boligøkonomi.
Her opstår en klassisk misforståelse: Lav rente er ikke det samme som lav samlet pris.
Ser vi kun på renten og overser bidrag, gebyrer og afdragsprofil, kan vi ende med en løsning, der ser billig ud på papiret, men bliver dyrere over tid.
To lån kan også bruges til at styre risikoen. I nogle tilfælde kan det give mening at lægge fast rente på den dyre top og variabel rente på den billigere bund. Det er ikke en standardløsning, men det understreger pointen: Ét stort lån er ikke altid den bedste balance mellem pris og tryghed.
Der er dog en vigtig bagside.
Et ekstra lån koster også penge at oprette. Hvis vi forventer at sælge igen om få år, eller hvis lånet er relativt lille, kan gebyrerne æde en stor del af gevinsten. Derfor skal vi ikke gå ud fra, at to lån automatisk er bedst.
En prioritetskonto kan også være en mulighed i nogle tilfælde. Det er en fleksibel kredit med sikkerhed i boligen, hvor opsparing kan modregnes i gælden. Som supplement kan den være relevant, hvis alternativet er dyr gæld i toppen. Men fleksibilitet koster, og for nogle ender det i praksis som en dyr kassekredit.
For førstegangskøbere er læringen enkel:
Vi bør ikke nøjes med at spørge, hvor meget vi kan låne. Vi bør også spørge, hvordan lånet er delt op, hvad hver del koster, og hvor afdragene ligger.
Det er især værd at tjekke:
- om bidragssatsen er højere på den øverste del af realkreditten
- om afdragsfrihed ligger på den dyre eller billige del
- hvad det koster at oprette ét lån mod to lån
- hvad den samlede ejerudgift bliver, ikke kun ydelsen før skat
Bruttobeløb og nettobeløb er beløb før og efter skat. Den forskel kan være nyttig at kende, men den må ikke skygge for de samlede omkostninger. Det er den fulde månedlige økonomi, der skal kunne hænge sammen.
Vi bør også læse finansieringsforslaget med samme skepsis, som vi læser salgsopstillingen.
Hvis noget kaldes fleksibelt, bør vi spørge, hvad fleksibiliteten koster. Hvis noget ser billigt ud, bør vi tjekke, om det også gælder, når bidrag og gebyrer regnes med.
Der findes ikke én rigtig model for alle. Nogle har brug for lav ydelse nu. Andre vil hellere betale den dyreste gæld ned hurtigt. Nogle regner med at blive boende længe. Andre ved allerede, at de måske flytter igen om få år. Derfor handler lånestruktur ikke kun om matematik, men også om planer, risikovillighed og luft i budgettet.
Konklusionen er enkel:
Når belåningen kommer over 60 procent af boligens værdi, bliver det ekstra vigtigt at se på, hvordan lånet er skruet sammen. Det er ofte her, realkreditten bliver dyrere, end mange regner med. Og det er ofte her, ét lån ikke nødvendigvis er den bedste løsning.
Hvis vi vil have overblik over, om ét lån, to lån eller en anden model passer bedst til vores boligkøb, kan det være en god idé at få hele sagen gennemgået, før vi skriver under. Hos Bankr kan vi få uvildig sparring om finansiering, køb og samlet boligøkonomi.
360 graders rådgivning, FAQ & begrebsliste
Her kan du finde mere information og komme videre:
