Flere huse til salg: Giver det os faktisk bedre forhandlingsrum?
Foråret giver typisk flere boliger på markedet, og rabatten fra udbudspris til salgspris ser ud til at være vokset. For os som købere kan det være en fordel – hvis vi kigger lokalt og regner hele økonomien med.
Ved indgangen til marts 2024 stod der 32.861 huse til salg i Danmark. Det er 0,7 % flere end i februar – svarende til 235 flere huse. Samtidig viser handlerne i januar mere aktivitet end i december.
Det kan lyde som et marked med både mere udbud og mere gang i den. Men det afgørende spørgsmål for os er mere jordnært: Får vi reelt bedre muligheder for at forhandle pris og vilkår – eller er det mest sæson og tilfældige udsving?
Flere boliger til salg i marts er ikke i sig selv et dramatisk signal. Foråret er højsæson, fordi boliger er nemmere at fremvise, og mange sælgere sætter til salg op mod påske og ind i april.
Derfor skal vi oversætte “flere boliger” til noget, vi kan bruge i vores egen jagt:
For det første: Stiger udbuddet der, hvor vi vil bo – og i den boligtype, vi leder efter? Et større udbud på landsplan hjælper os ikke meget, hvis det primært ligger i andre landsdele eller i en anden type bolig.
For det andet: Hvordan ser liggetiden ud? Liggetid er, hvor længe en bolig har været til salg. Lang liggetid kan være et tegn på, at prisen er sat for højt, eller at der er noget ved boligen, som købere tøver ved. Begge dele kan give os et bedre udgangspunkt i forhandlingen – men kun hvis vi kan pege på konkrete forhold.
En tredje ting er, at forskellen mellem udbudspris og salgspris er blevet større. I praksis betyder det, at der i gennemsnit bliver givet større afslag – eller at flere boliger bliver sat til salg med en pris, markedet ikke helt vil betale.
Det er fristende at tænke “så kan vi bare byde lavere”. Men afslag kommer sjældent af sig selv. Vi står stærkere, når vi kan dokumentere, hvorfor prisen bør ned. Typisk med:
- Sammenlignelige salg i området (boliger, der minder om den, vi kigger på, og som er solgt billigere)
- Boligens stand og det, der venter af vedligehold her og nu
- Energi og varmeudgifter, som kan gøre en “billig” bolig dyr i drift
- Vilkår i handlen, fx overtagelsesdato og hvad der følger med af hårde hvidevarer og andet løsøre
Og vi skal huske, at små procenter hurtigt bliver til store beløb. Forhandler vi 2 % på en bolig til 3,5 mio. kr., svarer det til 70.000 kr. Det kan være forskellen på, om vi har luft til uforudsete udgifter – eller om økonomien bliver stram fra første måned.
Der er også en timing-effekt omkring årsskiftet, som kan forstyrre billedet. I dyrere områder var der ekstra aktivitet i november og december, fordi nogle købere ville nå at overtage inden årsskiftet i forbindelse med de nye boligskatter. Når mange fremrykker et køb, ser vi ofte et ryk før deadline og et mere ujævnt billede lige efter. Derfor kan januar-tal være svære at bruge som “ren trend” uden at kigge på, hvad der konkret har drevet aktiviteten.
Til sidst: renterne. Der bliver nævnt forventninger om mindre rentenedsættelser på den korte rente og en lang rente omkring 4 %. Det skal vi behandle som et skøn – ikke som noget, vi kan basere vores privatøkonomi på.
Det praktiske råd er enkelt: Vi skal kunne blive boende, selv hvis renten ikke falder. Her er det vigtigt at forstå de grundlæggende lånevalg:
Et realkreditlån er lånet, der typisk har pant i boligen. Et fastforrentet lån betyder, at renten ikke ændrer sig i perioden. En variabel rente betyder, at renten kan ændre sig undervejs. Ud over renten betaler vi også en bidragssats, som er det løbende gebyr til realkreditselskabet.
Markedet lige nu ligner hverken et “alt bliver solgt” eller et “alt går i stå”. Det ligner mere et marked, hvor prisen oftere kan diskuteres – og hvor lokale forskelle betyder mere end landsoverskrifter.
Det rammer især os, der køber for første gang. Vi skal forstå prisniveau, dokumenter og finansiering på én gang. Den klassiske fejl er, at vi fokuserer så meget på at få boligen, at vi overser vilkårene og den samlede økonomi.
Derfor kan vi med fordel holde os til nogle få, konkrete tjekpunkter, før vi binder os:
- Tjek liggetid og sammenlignelige salg i området, så vi forhandler på fakta og ikke mavefornemmelse.
- Lav et realistisk budget, hvor vi regner ejerudgift, varme og vedligehold med – ikke kun lånets ydelse.
- Spørg ind til bidragssats og afdragsprofil. Afdragsprofil er, hvordan vi betaler af over tid, fx om vi har afdragsfrihed (hvor vi betaler rente, men ikke afdrag i en periode).
- Læs købsaftalen for forbehold og frister, så vi ikke står uden udvej, hvis finansieringen eller boligens tilstand ikke holder.
Flere boliger til salg og større afstand mellem udbudspris og salgspris kan give os bedre kort på hånden. Men det virker kun i praksis, hvis vi kigger lokalt, dokumenterer vores argumenter og regner hele økonomien med – også driften og risikoen.
Vil vi have ro i maven, kan næste skridt være at få en uvildig gennemgang af den konkrete handel: prisniveau i området, forhandlingsrum, finansiering og de vigtigste risici i købsaftalen. Hos Bankr kan vi få overblik og kvalificeret sparring på tværs af forhandling, økonomi og jura, før vi skriver under.
360 graders rådgivning, FAQ & begrebsliste
Her kan du finde mere information og komme videre:
