Aktiviteten på boligmarkedet er steget igen. Det gør emnet aktuelt, fordi flere køb og flere låneomlægninger ofte betyder mere fart, men også større risiko for dyre fejl.
Der bliver igen optaget flere boliglån. Det fortæller os, at mange er i gang med at købe bolig eller ændre deres lån. Men høje udlånstal er ikke det samme som sunde beslutninger.
Det er den skelnen, der er vigtig. Et travlt marked siger noget om tempo. Det siger ikke i sig selv, om boligen er købt til en fornuftig pris, eller om lånet passer til økonomien på lidt længere sigt.
I første kvartal 2026 blev der optaget nye boliglån for 92,6 mia. kr. Det var 12,5 pct. mere end året før. En stor del gik til boligkøb. Lån til køb af ejerbolig og fritidshus lød på 35,8 mia. kr., hvilket svarer til knap 39 pct. af det samlede bruttoudlån, altså alt nyt udlån før man skiller formål og efterfølgende ændringer ad.
Men boligkøb fylder stadig mindre end omlægninger og tillægslån. En omlægning er, når vi ændrer et eksisterende lån, typisk for at få en anden rente eller løbetid. Et tillægslån er ekstra lån oven i den gæld, der allerede er i boligen. De to typer stod tilsammen for 52,5 mia. kr., lidt over 56 pct. af det samlede udlån.
Det betyder noget i praksis. Markedet er ikke kun drevet af nye købere. Mange nuværende boligejere er også i gang med at justere deres økonomi. Det kan være fornuftigt. Men det kan også blive dyrt, hvis vi kun ser på den månedlige ydelse og overser de samlede omkostninger.
Det gælder især ved omlægning. Her bør vi regne hele regnestykket igennem. En lavere ydelse her og nu er ikke nødvendigvis en gevinst, hvis restgælden vokser, eller hvis besparelsen først kommer langt ude i fremtiden. Vi skal også se på bidragssatsen, altså det løbende gebyr til realkreditselskabet, og på gebyrer ved at ændre lånet.
Der blev givet 14.995 nye lån til køb af ejerbolig og fritidshus i kvartalet. Antallet steg i 77 af landets 98 kommuner. Det peger på, at aktiviteten er blevet bredere og ikke kun ligger i de største byer.
Men procenter kan snyde. En stor stigning i en lille kommune kan dække over få ekstra handler. En mindre stigning i en stor by kan dække over langt flere køb. For os som købere er pointen enkel: Vi skal se på det konkrete lokalområde og ikke læne os for meget op ad landsdækkende overskrifter.
Når tempoet stiger, bliver fejl dyrere. Det rammer ofte førstegangskøbere hårdest. Mange fokuserer naturligt på, om banken vil godkende købet. Men et ja fra banken er ikke det samme som, at handlen er stærk.
Det er her, de kedelige detaljer bliver vigtige. Vi bør regne på den samlede ejerudgift og ikke kun på lånets ydelse. Vi bør læse købsaftalen grundigt og få styr på forbehold, før vi skriver under. Vi bør også se på tilstandsrapporten, altså gennemgangen af synlige skader og forhold i huset, og elinstallationsrapporten, som viser status på elinstallationerne.
Når vi sammenligner lån, er renten heller ikke nok. Vi skal også se på afdragsprofilen, gebyrerne og hvor sårbar økonomien er, hvis vi vælger variabel rente, altså en rente der kan ændre sig undervejs. Det samme gælder afdragsfrihed, hvor vi betaler rente, men ikke afdrag i en periode. Det kan give luft nu, men gør ikke lånet billigere i sig selv.
Derfor er der nogle enkle tjekpunkter, som er værd at tage med, før vi beslutter os:
- Hvad er den samlede månedlige ejerudgift, når boligskat, ejerudgifter, forsikring og vedligehold er regnet med?
- Hvor meget dyrere bliver økonomien, hvis renten stiger, eller hvis en af os går ned i indkomst?
- Hvad koster omlægningen eller låneskiftet samlet, og hvor lang tid tager det at hente udgiften hjem?
- Er der forhold i købsaftale, tilstandsrapport eller elinstallationsrapport, som kan blive dyre efter overtagelsen?
Et travlt marked kan let skabe følelsen af, at vi skal skynde os. Nogle gange er det rigtigt, fordi attraktive boliger bliver solgt hurtigt. Men høj aktivitet er ikke det samme som tryghed. For nogle er en omlægning fornuftig. For andre er den mest en ekstra regning. For nogle købere er et varmt marked et signal om at handle. For andre er det et signal om at være endnu mere kritiske over for pris, finansiering og risiko.
Det afgørende spørgsmål er derfor ikke kun, om markedet er varmt. Det er, om vores egen handel kan holde til et nøgternt eftersyn.
Hvis vi står foran et boligkøb eller overvejer at lægge lån om, kan det være en god idé at få den konkrete sag gennemgået, før vi binder os. Hos Bankr kan vi få overblik over boligkøb, finansiering og risici og kvalificeret sparring på helheden, før beslutningen bliver endelig.
360 graders rådgivning, FAQ & begrebsliste
Her kan du finde mere information og komme videre:
