Det afgøres ikke kun af, hvor meget vi kan låne. Udbetaling, gæld, rådighedsbeløb og de faste udgifter kan flytte grænsen mere, end mange tror.
Når vi ser på bolig, starter det ofte med et enkelt spørgsmål: Hvor meget kan vi købe for?
Men der er forskel på, hvad vi kan blive godkendt til, og hvad det er fornuftigt at købe for. Den forskel mærker vi ikke på salgsopstillingen, men i hverdagen bagefter.
Når vi køber ejerbolig, bliver finansieringen typisk delt op. Op til 80 procent kan ligge i et realkreditlån, altså lånet med pant i boligen. Resten skal dækkes af vores egen udbetaling og ofte et banklån. Banklånet er normalt dyrere, så en lille udbetaling kan gøre boligen væsentligt dyrere måned for måned.
De 5 procent i udbetaling er derfor et minimum. Ikke nødvendigvis et sundt mål.
Et andet centralt begreb er gældsfaktor. Det er forholdet mellem vores samlede gæld og husstandens årsindkomst før skat. Mange bliver målt op mod en gældsfaktor omkring 4, men det er ikke en fast grænse. Nogle bliver vurderet mere stramt. Andre kan i særlige tilfælde ligge højere, hvis økonomien ellers er stærk.
Det betyder, at vi ikke kan regne baglæns fra indkomsten alene. To husstande med samme løn kan få meget forskellige svar, hvis den ene har billån, studiegæld eller høje faste udgifter.
Og netop de faste udgifter bliver ofte undervurderet.
Rådighedsbeløbet er det, vi har tilbage hver måned, når de faste udgifter er betalt. Det skal dække mad, transport, tøj, fritid og alt det andet i hverdagen. I boligkøb ser man derfor ikke kun på lånets ydelse, men også på ejendomsskatter, forsikringer, el, varme, vand, renovation, internet, telefon, bil og eventuelle institutionsudgifter.
Det er her, mange budgetter bliver pressede. Ikke fordi købsprisen i sig selv er umulig, men fordi den samlede hverdag bliver for dyr.
Som pejlemærke arbejder mange långivere med minimumsniveauer for rådighedsbeløb. Men de tal er kun et udgangspunkt. Hvis vi i dag bruger mere, bliver økonomien ikke automatisk sund, bare fordi budgettet kan presses ned på papir.
Det er en vigtig forskel. Et køb kan godt blive godkendt og stadig være for stramt.
Derfor bør vi ikke kun spørge, om vi kan låne pengene. Vi bør også spørge, om der er plads til rentestigninger, reparationer, ferie, børneudgifter eller en periode med lavere indkomst. En boligøkonomi uden buffer ser ofte fin ud, lige indtil noget helt almindeligt går i stykker.
Et hurtigt overslag kan give en retning, men ikke et sikkert svar. En husstand med 750.000 kr. i årsindkomst og uden anden gæld kan måske ligge omkring 2,6 mio. kr. i lån ved en gældsfaktor på 3,5. Med udbetaling oveni kan købsprisen blive højere. Men det siger stadig ikke nok om, hvad boligen koster at eje, eller om økonomien holder, hvis renten stiger.
Derfor skal vi passe på med at bruge standardberegnere som facit. De kan være et første skridt. De kan ikke vurdere hele handlen.
Hvis vi allerede ejer bolig, kan friværdi ændre regnestykket. Friværdi er forskellen mellem boligens værdi og den gæld, der er i den. En større udbetaling kan sænke behovet for banklån eller fjerne det helt. Det kan mærkes direkte på den månedlige ydelse. Men også her skal vi huske handelsomkostninger, flytteudgifter og den nye boligs drift.
Geografi spiller også ind. I de dyreste områder kan nogle købere blive godkendt med højere gæld end hovedreglen lægger op til. Det skyldes typisk høj indkomst, stærkt rådighedsbeløb eller stor formue. Men det er ikke det samme som, at vi bør strække os længere, bare fordi markedet er dyrt. Tværtimod er det ofte her, risikoen for at købe for dyrt er størst.
Alder kan også få betydning. Jo tættere vi er på pension, desto mere forsigtigt bliver økonomien ofte vurderet. Derfor kan to husstande med samme indkomst få forskellige svar.
For førstegangskøbere er der især fire ting, vi bør tjekke tidligt:
- Regn på den samlede månedlige boligudgift, ikke kun lånets ydelse.
- Tag al eksisterende gæld med, også billån, studiegæld og kassekredit.
- Se ærligt på vores nuværende forbrug, så rådighedsbeløbet også holder i virkeligheden.
- Test økonomien, hvis renten stiger, eller en af os i en periode tjener mindre.
Det sidste bliver ofte overset.
Mange fokuserer på, om de kan nå den ønskede købspris. Færre spørger, hvad boligen koster, når hverdagen begynder. Her kan forskellen mellem en mulig handel og en fornuftig handel være stor.
Derfor giver det mening at få hele købet vurderet, før vi skriver under. Ikke kun finansieringen, men også lånestruktur, juridiske forhold og de risici, der kan gøre en tilsyneladende overkommelig bolig dyrere end forventet. Hos Bankr kan vi få overblik over boligkøb, finansiering og risici, hvis vi vil have kvalificeret sparring, før beslutningen bliver endelig.
360 graders rådgivning, FAQ & begrebsliste
Her kan du finde mere information og komme videre:
