Det er let at stirre sig blind på, om vi kan låne til boligen. Det sværere spørgsmål er, hvad lånet gør ved vores økonomi om et, fem eller ti år.
Når vi køber bolig, fylder finansieringen ofte mere, end vi tror. To købere kan købe til samme pris og alligevel ende med meget forskellige månedlige udgifter, forskellig risiko og forskellig frihed i hverdagen.
På papiret er boligfinansiering enkel. Ved køb af helårsbolig kan vi som udgangspunkt låne op til 80 procent i realkredit (lånet, der typisk har pant i boligen), op til 15 procent i banklån og skal selv komme med mindst 5 procent i udbetaling. Dertil kommer udgifter til blandt andet skøde og tinglysning (registrering af lån og ejerforhold).
For sommerhuse er realkreditdelen typisk lavere, ofte op til 75 procent. Det betyder, at en større del skal dækkes af banklån eller kontanter.
Men procentsatserne siger ikke nok. Det afgørende er, hvordan lånet er skruet sammen. Her betyder rente, løbetid, gebyrer, kurs og bankens vilkår mere, end mange førstegangskøbere regner med.
Fast rente betyder, at renten ikke ændrer sig i perioden. Det giver ro, fordi vi bedre kender ydelsen måned for måned. For mange er det den store fordel: Budgettet bliver mere forudsigeligt.
Fast rente er dog ofte dyrere her og nu end variabel rente. Ydelsen er typisk højere. Og hvis lånet optages til en kurs under 100, kan vi få et kurstab. Kurs er prisen på obligationerne bag lånet. Det betyder i praksis, at vi ikke får hele lånebeløbet udbetalt, selv om vi hæfter for hele gælden.
Fast rente har også en særlig egenskab, som ofte bliver fremhævet. Hvis markedsrenten stiger, falder kursen på obligationerne bag lånet ofte. Det kan i nogle tilfælde gøre det billigere at indfri lånet. Men det er ikke en gevinst, vi bør regne med på forhånd. Det afhænger af markedet og af det konkrete lån.
Variabel rente betyder, at renten kan ændre sig undervejs. Derfor kan ydelsen også stige eller falde. Fordelen er, at startydelsen ofte er lavere. Det kan gøre boligen lettere at komme ind i.
Ulempen er, at vi tager renterisikoen med hjem i privatøkonomien. Hvis renten stiger, kan boligudgiften stige med den. Hvor meget og hvor ofte afhænger af lånet. Nogle lån bliver justeret ofte, andre med flere års mellemrum.
Det er værd at stoppe op ved. Hvis økonomien kun hænger sammen med den laveste mulige startydelse, er det ikke sikkert, at lånet er problemet. Så kan det være, at købet er for stramt.
Der findes også lån med variabel rente og renteloft. Det vil sige en øvre grænse for, hvor højt renten kan stige i en periode. Det kan give en vis tryghed, men loftet gælder typisk ikke for hele lånets levetid. Risikoen forsvinder altså ikke. Den bliver begrænset eller skubbet frem.
Afdragsfrihed er et andet valg, mange møder tidligt. Afdragsfrihed betyder, at vi i en periode betaler rente og bidragssats (det løbende gebyr til realkreditselskabet), men ikke afdrag på selve gælden.
Det kan være fornuftigt i nogle situationer. For eksempel hvis vi vil af med dyrere gæld først, eller hvis vi har brug for luft i en kortere periode. Men det er ikke gratis luft. Vi betaler typisk mere samlet set og bygger friværdi langsommere op. Hvis afdragsfrihed mest bruges til at få budgettet til at se pænere ud, bør alarmklokkerne ringe.
Banklånet bliver ofte behandlet som en detalje. Det er en fejl. For mange førstegangskøbere er banklånet den dyreste del af finansieringen. Her kan forskellene i rente, gebyrer og løbetid være store, fordi vilkårene ikke er standardiserede på samme måde som i realkredit.
Derfor er det sjældent nok bare at tage tilbuddet fra vores egen bank. Selv små forskelle kan blive til mange tusinde kroner over lånets løbetid.
Der findes også mere alternative løsninger end klassisk realkredit. De kan være relevante i særlige tilfælde, men er sjældent førstevalg. Omkostningerne er ofte højere, og vilkårene kan være mindre fleksible. Jo mere speciel finansieringen er, desto vigtigere er det at få regnet den samlede pris igennem.
Det vigtigste spørgsmål er derfor ikke kun, om vi skal vælge fast eller variabel rente. Det er, hvor robust vores økonomi er. Kan vi klare en højere ydelse? Hvor længe regner vi med at blive boende? Er der plads til børn, bil, renovering eller perioder med lavere indkomst?
Her opstår en klassisk misforståelse. Mange gør lånevalget til et gæt på rentemarkedet. For de fleste er det vigtigere at vælge et lån, der passer til hverdagen, end et lån der ser smartest ud i et regneark.
Der er nogle enkle ting, vi bør tjekke, før vi siger ja:
- Se på den samlede boligudgift, ikke kun lånets ydelse. Ejerudgift, varme, forsikring og vedligeholdelse kan flytte meget.
- Få banklånet regnet igennem med rente, gebyrer og løbetid, så tilbud kan sammenlignes ordentligt.
- Bed om at se økonomien, hvis renten stiger, ikke kun hvis alt går efter planen.
- Tjek kursen ved fast rente, og få forklaret, hvad den betyder for den faktiske udbetaling.
Overvejer vi afdragsfrihed, bør vi også spørge, hvad det koster samlet set, og hvad planen er, når perioden slutter.
For førstegangskøbere er pointen enkel: Finansiering er ikke noget, vi ordner til sidst. Det er en stor del af selve boligkøbet. Et lån kan være billigt i starten og dyrt senere. Og et lån kan se trygt ud på papiret, men stadig passe dårligt til vores økonomi.
Derfor giver det mening at se finansiering sammen med resten af handlen. Prisforhandling, købsaftale, dokumenter og boligens risici hænger tæt sammen. Hvis vi vil træffe en ordentlig beslutning, skal vi have overblik over helheden, før vi skriver under.
Står vi foran et boligkøb, kan vi hos Bankr få sparring på finansiering, forhandling og de økonomiske risici i handlen, så vi bedre kan vurdere, hvad der faktisk passer til vores situation.
360 graders rådgivning, FAQ & begrebsliste
Her kan du finde mere information og komme videre:
