En hurtig beregning kan give en retning. Men den siger ikke i sig selv, hvad vi trygt kan købe for, når hele økonomien skal hænge sammen.
Mange starter med det samme spørgsmål: Hvor meget kan vi låne til bolig?
Den korte version er, at en grov tommelfingerregel ofte tager husstandens årsindkomst før skat og ganger den med 4. Det giver et vejledende bud på, hvor stor samlet gæld økonomien måske kan bære. Men det er kun et første pejlemærke.
To familier med samme indkomst kan nemlig få meget forskellige svar. Det skyldes især fire ting: eksisterende gæld, rådighedsbeløb, udbetaling og de løbende udgifter ved boligen.
Et centralt begreb er gældsfaktor. Det er forholdet mellem den samlede gæld og husstandens årlige indkomst før skat. Tjener vi 600.000 kr. om året, peger en gældsfaktor på 4 på en samlet gæld omkring 2,4 mio. kr.
Har vi allerede anden gæld, skal den regnes med. Det gælder for eksempel billån, SU-lån eller anden privat gæld. Så bliver der mindre plads til boliglån. Et enkelt regnestykke kan se sådan ud:
600.000 kr. × 4 – 100.000 kr. = 2.300.000 kr.
Det betyder ikke, at vi uden videre kan købe bolig for 2,3 mio. kr. Det betyder kun, at vi ligger i et område, hvor økonomien måske kan hænge sammen. Den endelige vurdering er altid mere konkret.
Det næste store punkt er rådighedsbeløbet. Rådighedsbeløb er de penge, vi har tilbage hver måned, når skat, boligudgifter, transport, gæld og andre faste regninger er betalt. Det er med andre ord de penge, vi skal leve for.
Her bliver mange overraskede. For det er ikke nok, at vi lige kan betale ydelsen på lånet. Banken ser også på, om der er luft i økonomien bagefter. Hvis ejerudgift, varme, institution, forsikringer og transport fylder for meget, kan lånerammen blive lavere end den hurtige beregning viser.
Det er også derfor, en onlineberegner kun er vejledende. Den kan være fin som første pejling, men den tager sjældent højde for hele hverdagen. Det gælder især, hvis boligen har høje fællesudgifter, stort varmeforbrug eller kræver renovering kort efter overtagelse.
Udbetalingen spiller også en større rolle, end mange tror. Som udgangspunkt skal vi selv kunne lægge mindst 5 pct. af købsprisen. Men i praksis er det sjældent nok at have præcis 5 pct. stående.
Der kommer også købsomkostninger oveni. Det kan være tinglysning (registrering af lån og ejerforhold), rådgivning, flytning og andre udgifter i forbindelse med handlen. Derfor er forskellen vigtig: At have nok til udbetalingen er ikke det samme som at være klar til at købe.
Bruger vi hele opsparingen på at komme ind ad døren, står vi ofte sårbart bagefter. En bolig kan hurtigt kræve flere penge end ventet, også i de første måneder.
I nogle tilfælde kan vi købe for mere end 4 gange årsindkomsten. Det kan ske, hvis vi kommer med en stor udbetaling og ellers har en robust økonomi. Men det gør ikke tommelfingerreglen overflødig. Det viser bare, at den ikke kan stå alene.
Det afgørende er den samlede vurdering. Her ser man typisk på indkomst, eksisterende gæld, rådighedsbeløb og udbetaling. Oveni kommer boligtype, beliggenhed og de forventede udgifter ved at eje boligen.
For førstegangskøbere går tre misforståelser ofte igen.
Den første er, at det, vi kan låne, også er det, vi bør købe for. Sådan er det ikke. En godkendt låneramme er ikke det samme som et sundt privatbudget.
Den anden er, at salgsopstillingen viser hele boligudgiften. Det gør den ikke nødvendigvis. Vi bør regne på den samlede månedlige udgift, inklusive ejerudgift, varme, el, forsikring, transport og vedligehold.
Den tredje er, at 5 pct. i opsparing er nok. Det er ofte for stramt. Vi bør have råd til både købet og en buffer bagefter.
Derfor er der nogle helt konkrete ting, vi bør tjekke, før vi forelsker os for hårdt i en bolig:
- Regn på den samlede boligudgift og ikke kun lånets ydelse.
- Få overblik over al eksisterende gæld, også mindre lån.
- Tjek, hvor meget vi reelt har tilbage hver måned, når alle faste udgifter er med.
- Læs købsaftalen og forbeholdene grundigt, før vi skriver under.
Når vi samtidig skal vælge mellem realkredit (lånet, der typisk har pant i boligen) og banklån, eller mellem fast rente (renten ændrer sig ikke i perioden) og variabel rente (renten kan ændre sig undervejs), bliver spørgsmålet hurtigt større end bare lånerammen. Så handler det også om risiko, fleksibilitet og hvor sårbar økonomien er, hvis noget ændrer sig.
Det er her, boligkøb ofte bliver unødigt dyre. Ikke fordi det første regnestykke var helt forkert, men fordi det var for smalt.
En låneberegning er altså et fint første skridt. Men den kan ikke alene fortælle os, om den konkrete bolig, den konkrete finansiering og den samlede økonomi hænger sammen. Vil vi kende vores reelle råderum, er det klogt at få hele sagen gennemgået, før vi binder os.
Hos Bankr kan vi få overblik over finansiering, købsaftale og samlet boligbudget, så beslutningen bliver truffet på et mere oplyst grundlag.
360 graders rådgivning, FAQ & begrebsliste
Her kan du finde mere information og komme videre:
