Hvor dyr bolig kan vi købe – uden at blive presset hver måned?
“Indkomst x 4” kan give en hurtig idé om niveauet. Men det er rådighedsbeløbet, vores eksisterende gæld og udbetalingen, der afgør, om økonomien holder i hverdagen.
Når vi står foran vores første boligkøb, dukker spørgsmålet op med det samme: Hvad kan vi købe for? Mange griber en tommelfingerregel og får et tal, der enten føles betryggende eller helt urealistisk.
Problemet er, at de hurtige regler ofte rammer ved siden af det, der betyder mest, når vi først har nøglerne i hånden: Hvad har vi tilbage hver måned, når alle faste udgifter er betalt – og hvad sker der, hvis renter, varme eller dagligvarer stiger?
Her skiller vi to ting ad, som ofte bliver blandet sammen: låneramme (hvad vi kan få lov at låne) og boligbudget (hvad der er fornuftigt at binde os til).
Der er fire nøgler, der typisk afgør, hvor dyr bolig vi kan købe: indkomst, rådighedsbeløb, gæld og udbetaling.
Den kendte tommelfingerregel er: Husstandsindkomst før skat x 4. Den hænger sammen med gældsfaktor (forholdet mellem samlet gæld og indkomst). Mange steder bruges omkring 4 som et pejlemærke for, hvor højt den samlede gæld typisk bør ligge i forhold til indkomsten.
Men det er kun et pejlemærke. Vurderingen kan blive strammere eller mere lempelig afhængigt af blandt andet renteniveau, opsparing, jobsikkerhed, boligtype og hvor meget anden gæld vi har. Derfor kan reglen hjælpe os med størrelsesordenen – men den kan ikke stå alene.
Det, der i praksis ofte afgør, om vi kan sidde trygt, er rådighedsbeløb. Rådighedsbeløb er de penge, vi har tilbage hver måned, når de faste udgifter er betalt.
Regnestykket er:
Indtægt efter skat – faste udgifter = rådighedsbeløb
Som grov rettesnor ligger mange banker ofte omkring 8.500–10.000 kr. i månedligt rådighedsbeløb for et par uden børn. Har vi børn, regner man ofte med cirka 2.500 kr. pr. barn oveni. Det er ikke et lovkrav, og det varierer – men det siger noget om, hvornår økonomien typisk bliver sårbar, hvis udgifterne stiger.
Her skal vi være realistiske. Det er ofte i budgettet, det går galt – ikke i selve lånet. Ejerudgifter, varme, el, transport og “småting” bliver hurtigt til store poster over et år.
Næste nøgle er gælden. Gældsfaktor regnes sådan:
Samlet gæld / årlig indkomst før skat = gældsfaktor
Og “samlet gæld” er alt: SU-lån, billån og forbrugslån tæller med. Det betyder, at to husstande med samme indkomst kan få meget forskellige muligheder, hvis den ene allerede har gæld.
Et enkelt hverdagsbillede: Hvis vi har plads til cirka 3,5 mio. kr. i samlet gæld, men allerede skylder 100.000 kr., så er der i praksis 100.000 kr. mindre plads til boliggæld. Det lyder banalt, men det er præcis sådan, mange bliver overraskede, når tallene bliver lagt sammen.
Til sidst kommer udbetalingen. Som udgangspunkt skal vi selv kunne lægge mindst 5% af købsprisen. Men 5% er sjældent hele historien, fordi der også er udgifter ved handlen, som vi skal kunne betale ved siden af – for eksempel tinglysning (registrering af lån og ejerforhold) og gebyrer.
Jo lavere udbetaling, jo større er risikoen for, at en større del af finansieringen ender som banklån. Det er ofte dyrere end realkredit (lånet, der typisk har pant i boligen), og det kan mærkes direkte på den månedlige økonomi.
To regneeksempler: sådan kan vi tænke
Eksemplerne er bevidst simple. De viser logikken – ikke en garanti for, hvad vi kan blive godkendt til.
Vi kan bruge dem til at stille det rigtige spørgsmål: Er vi på vej mod en bolig, der passer til vores hverdag – eller en bolig, der kun lige går på papiret?
Eksempel 1: Par uden børn
Vi har en husstandsindkomst før skat på 900.000 kr. om året. Tommelfingerreglen giver et pejlemærke på cirka 3,6 mio. kr. i samlet gæld (900.000 x 4).
Men hvis vi samtidig har 200.000 kr. i SU- og billån, tæller det med i den samlede gæld. Så er der groft set mindre plads til boliggæld, end tallet 3,6 mio. kr. får det til at lyde.
Her er det afgørende spørgsmål: Kan vi stadig have et rådighedsbeløb, der passer til vores liv, når vi lægger ejerudgifter, varme, transport og renter oveni? Hvis budgettet kun lige hænger sammen, er det ofte et tegn på, at vi enten skal ned i pris eller op i udbetaling.
Eksempel 2: Familie med to børn
Vi har en husstandsindkomst før skat på 1.050.000 kr. om året. Pejlemærket bliver cirka 4,2 mio. kr. (1.050.000 x 4).
Men med børn er kravet til rådighedsbeløb typisk højere. Som grov rettesnor vil mange banker ofte forvente noget i retning af 8.500–10.000 kr. plus 2.500 kr. pr. barn. Med to børn betyder det, at vi skal kunne vise et rådighedsbeløb, der ligger markant højere end for et par uden børn.
I praksis kan vi derfor godt “ligne nogen”, der kan købe dyrt ud fra indkomsten – men alligevel blive begrænset af rådighedsbeløbet, fordi hverdagen ganske enkelt koster mere.
Når vi taler med banker, er det vigtigt, at vi sammenligner det rigtige. Små forskelle kan blive store over tid, især når renterne ændrer sig.
Når realkredit kommer på bordet, skal vi også spørge til bidragssats (det løbende gebyr til realkreditselskabet). Den kan fylde mere i den samlede ydelse, end mange forventer.
Og vi skal være skarpe på ordene: Når nogen siger “I kan købe for X”, skal vi spørge: Mener I maksimal boligpris, eller mener I maksimal gæld/låneramme? Det er ikke det samme.
Tjekpunkter, før vi sætter boligjagten på skinner
- Lav et ærligt rådighedsbudget: Tag bil, abonnementer, mad, fritid og uforudsete udgifter med – ikke kun de “pæne” poster.
- Få overblik over al gæld: SU-lån og billån kan være det, der tipper gældsfaktoren.
- Regn med mere end 5% kontant: Udbetaling er minimum, men omkostninger ved køb kommer oveni.
- Bed om at se økonomien ved højere rente: Spørg, hvad der sker med ydelsen, hvis renten stiger, så vi ved, hvor robust budgettet er.
Perspektiv
Tommelfingerregler er populære, fordi de giver et hurtigt svar. Men boligkøb er ikke en hurtig test. Det er en flerårig forpligtelse, hvor fejl sjældent kun koster “lidt”.
De typiske misforståelser er, at indkomsten alene afgør alt, at 5% udbetaling automatisk er “nok”, og at et ja fra banken også betyder, at løsningen er tryg. I virkeligheden er det kombinationen af rådighedsbeløb, samlet gæld og udbetaling, der afgør, om vi får en bolig, vi kan blive boende i – også når livet bliver dyrere end planlagt.
Afrunding
Det rigtige boligbudget er sjældent ét tal. Det er en balance mellem gældsfaktor, rådighedsbeløb og udbetaling – og hvor sårbar vores økonomi er, hvis renter eller udgifter ændrer sig.
Hvis vi vil have et samlet overblik, før vi skriver under, kan vi bruge Bankr som uvildig sparring på helheden i vores køb: finansiering, købsaftale, forhandling og de vigtigste risici, så vi ved, hvad vi siger ja til – og hvad vi bør have med i forhandlingen.
360 graders rådgivning, FAQ & begrebsliste
Her kan du finde mere information og komme videre:
