Det afgørende er ikke kun, hvad banken vil godkende. Det er også, om økonomien kan holde, når hverdagen begynder.
Når vi spørger banken, hvor meget vi kan købe bolig for, får vi ofte ét tal. Men det tal kan være misvisende, hvis vi ikke samtidig forstår, hvad vurderingen bygger på.
Mange førstegangskøbere tror, at svaret mest handler om løn og opsparing. I praksis ser banken typisk på fem ting: indkomst, samlet gæld, opsparing, månedligt rådighedsbeløb og hvilke lån økonomien kan bære.
Det er vigtigt, fordi et lånebevis ikke er det samme som en tryg økonomi. Vi kan godt blive godkendt til et køb, som føles for stramt bagefter.
En central størrelse er gældsfaktor.
Det er forholdet mellem husstandens samlede gæld og indkomsten før skat. Tjener en husstand 700.000 kr. om året før skat og har samlet gæld på 3 mio. kr., er gældsfaktoren 4,3.
Gældsfaktoren bliver ofte brugt som tommelfingerregel. Men den er ikke en fast ja- eller nej-grænse. Den siger mest noget om, hvor hårdt økonomien er spændt op, og hvor meget frihed vi realistisk har i valget af lån.
Hvis økonomien er presset, vil banken ofte være mere tryg ved et lån med fast rente, altså en rente der ikke ændrer sig i perioden, og med afdrag, så gælden bliver betalt ned løbende. Lån med variabel rente, hvor renten kan ændre sig undervejs, eller afdragsfrihed, hvor vi betaler rente men ikke afdrag i en periode, kan være sværere at få igennem, hvis budgettet allerede er stramt.
Det betyder noget i praksis. Spørgsmålet er ikke kun, hvor meget vi kan låne. Det er også, hvilke lån vi overhovedet kan få lov til at vælge.
Opsparingen er næste nøglepunkt.
Ved køb af ejerbolig skal vi som minimum selv komme med 5 pct. af købsprisen i udbetaling. Det er et lovkrav. Men det er sjældent nok at have præcis de 5 pct. stående.
Vi skal også kunne betale udgifter, som ofte ligger uden for selve finansieringen. Det gælder blandt andet tinglysning af lån og ejerforhold, eventuel ejerskifteforsikring, rådgiverhonorar, flytning og de første regninger efter overtagelsen. Bruger vi hele opsparingen på udbetalingen, bliver økonomien hurtigt sårbar.
Rådighedsbeløbet er mindst lige så vigtigt.
Det er de penge, vi har tilbage hver måned, når faste udgifter er betalt. De skal dække mad, transport, tøj, fritid, børn og uforudsete regninger.
Her går mange galt i byen. Vi regner på ydelsen på lånet, men glemmer resten. Ejerudgifter, varme, el, forsikringer, vedligeholdelse og fællesudgifter kan flytte mere, end vi tror. Det gælder især i ældre huse, lejligheder med høj fællesudgift og boliger, hvor større arbejder kan være på vej.
Derfor bør vi tage udgangspunkt i salgsopstillingen, men ikke stoppe der. Vi skal regne på den samlede månedlige boligudgift og teste, om budgettet også holder, hvis renter eller andre faste udgifter stiger.
Et enkelt tjek er at leve som kommende boligejer i nogle måneder.
Hvis vores nuværende boligudgift er 9.000 kr. om måneden, og den nye samlede boligudgift bliver 14.000 kr., kan vi prøve at spare forskellen op hver måned. Kan vi ikke det, er det et klart advarselssignal.
Der er også undtagelser.
En køber under uddannelse kan i nogle tilfælde blive vurderet anderledes, hvis indkomsten forventes at stige senere. Men det er ikke noget, vi bør lægge et stramt budget efter. Fremtidig løn betaler ikke næste måneds regninger.
Det er også værd at huske, at to købere med samme løn kan få forskellige svar. Billån, studiegæld og anden gæld ændrer regnestykket. Det samme gør størrelsen på opsparingen og hvor robust økonomien ellers er.
For os som boligkøbere er pointen enkel:
Vi skal ikke kun spørge, hvor meget vi kan låne. Vi skal spørge, om økonomien stadig hænger sammen bagefter.
Der er især fire ting, vi bør tjekke, før vi går videre:
- vores samlede gæld, ikke kun det kommende boliglån
- om opsparingen også rækker til købsomkostninger og en buffer
- rådighedsbeløbet efter alle faste udgifter
- hvordan økonomien ser ud, hvis renten stiger, eller vi kun kan få et mere sikkert lån
Finansiering står heller ikke alene.
Købsaftalen, forbeholdene, tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten kan få lige så stor betydning for risikoen som selve lånet. En billig bolig kan hurtigt blive dyr, hvis der venter store reparationer eller uklare vilkår i handlen.
Derfor giver det mening at få hele købet vurderet samlet, før vi binder os. Hos Bankr kan vi få overblik over finansiering, købsaftale og de vigtigste risici i handlen. Det er et naturligt næste skridt, hvis vi vil vide, om boligen også er et fornuftigt køb uden for bankens regneark.
360 graders rådgivning, FAQ & begrebsliste
Her kan du finde mere information og komme videre:
