Det er ikke kun husprisen, der afgør, om vi kan købe. Renter, gæld og bankens krav til budgettet fylder mindst lige så meget.
For mange boligkøbere starter regnestykket med salgsprisen. Men det afgørende spørgsmål kommer først, når banken vurderer, hvad husstanden faktisk kan bære hver måned.
For en gennemsnitlig familie er indkomstkravet steget med omkring 72.000 kroner om året på ét år for at kunne købe et gennemsnitligt parcelhus på 140 kvadratmeter. Det svarer til cirka 6.000 kroner mere i bruttoindkomst om måneden før skat. Det er et gennemsnit på tværs af kommuner, så det siger ikke præcist, hvad den enkelte familie kan låne. Men retningen er tydelig: Det er blevet sværere at komme ind på boligmarkedet.
Forklaringen er heller ikke kun højere boligpriser. Når renterne stiger, bliver boligen dyrere at finansiere måned for måned. Samtidig presser højere udgifter til mad, energi og transport familiens rådighedsbeløb, altså det beløb vi har tilbage, når de faste udgifter er betalt. Og netop rådighedsbeløbet er centralt, når banken og realkreditten vurderer, hvor meget vi kan låne. Realkredit er lånet, der typisk har pant i boligen.
Tallene bygger på en bestemt familieprofil: to voksne, to børn, billån, 5 procent i udbetaling og et fastforrentet lån med afdrag. Fast rente betyder, at renten ikke ændrer sig i perioden. Afdrag betyder, at vi løbende betaler gælden ned. Familien skal samtidig have 15.250 kroner tilbage om måneden efter faste udgifter. Det er vigtigt, fordi det viser en model og ikke et personligt lånetilsagn.
Det gør en reel forskel i praksis. Vi kan godt finde en bolig, der ser overkommelig ud i salgsopstillingen, og stadig få nej i banken.
Selv i de billigste kommuner er adgangsbilletten blevet dyrere. I Morsø, Tønder og Lolland ligger indkomstkravet i modellen omkring 663.000 til 668.000 kroner om året for et gennemsnitligt hus på 140 kvadratmeter. Det svarer til godt 27.700 kroner i månedlig bruttoindkomst pr. voksen, hvis der er to indkomster i husstanden.
Det er værd at hæfte sig ved, fordi billig kommune ikke er det samme som let boligkøb. En lavere huspris hjælper, men højere renter og strammere kreditvurdering tager en del af gevinsten tilbage.
I den anden ende ligger Frederiksberg og Gentofte, hvor indkomstkravet i modellen er over 2 millioner kroner om året. Her er prisniveauet så højt, at mange almindelige lønmodtagere reelt er sorteret fra længe før købsaftalen kommer på bordet.
Der er også store forskelle i resten af landet. København ligger markant højere end de fleste kommuner. Aarhus, Odense og Aalborg ligger lavere, men stadig på et niveau, hvor mange førstegangskøbere skal have styr på både opsparing og månedligt budget. Tallene siger derfor mest om, hvor presset er størst, og hvor kravene er steget mest.
En vigtig del af regnestykket er gældsfaktor. Gældsfaktor er forholdet mellem husstandens samlede gæld og årsindkomst. En gældsfaktor på 4 betyder, at den samlede gæld typisk ikke bør være mere end fire gange husstandens årsindkomst. Tjener vi 800.000 kroner om året, peger det altså mod en samlet gæld omkring 3,2 millioner kroner.
Det er ikke en fast lovregel i alle sager. Men det er en meget reel grænse i mange kreditvurderinger. Og det er her, mange købere bliver overraskede. Vi kan godt føle, at vi kan sidde i boligen månedligt, men banken ser også på robusthed, anden gæld, børn, bil, opsparing og hvor sårbar økonomien er, hvis noget ændrer sig.
Derfor er tommelfingerregler kun en grov pejling. Sætningen om, at vi kan købe hus for fire gange årsindkomsten, holder ikke altid. Har vi studiegæld, billån eller høje faste udgifter, kan loftet være lavere. Har vi større opsparing, ingen børn eller færre faste udgifter, kan billedet se bedre ud.
For førstegangskøbere er det især vigtigt at læse tallene rigtigt. Mange har ikke friværdi fra en tidligere bolig, og mange har heller ikke en stor buffer. Derfor kan en for optimistisk boligjagt koste både tid og penge.
Det mest nyttige spørgsmål er derfor ikke kun, hvad vi kan låne. Det er også, hvad der er en sund boligøkonomi for os.
Her er fire ting, vi bør tjekke, før vi går videre med en bolig:
- Om budgettet også hænger sammen med ejerudgift, varme, forsikring og vedligeholdelse, ikke kun med lånets ydelse.
- Hvordan banken regner på vores rådighedsbeløb, og om anden gæld trækker mere ned, end vi tror.
- Om købsaftalen giver os et reelt finansieringsforbehold, så vi ikke hænger på handlen, hvis lånet ikke falder på plads i tide.
- Om lånet er skruet rigtigt sammen på længere sigt, ikke kun ser billigt ud her og nu.
Det sidste punkt bliver ofte undervurderet. Forskellen på fast rente, variabel rente og afdragsfrihed kan få stor betydning for økonomien over tid. Variabel rente betyder, at renten kan ændre sig undervejs. Afdragsfrihed betyder, at vi i en periode betaler rente, men ikke afdrag. Det kan give luft i budgettet nu, men gør ikke nødvendigvis boligen billigere samlet set.
Det er også her, mange kommer til at fokusere for snævert på den laveste månedlige betaling. Men en bolig skal ikke kun kunne købes. Den skal også kunne bæres, hvis renter, udgifter eller familiens situation ændrer sig.
Når det er blevet dyrere at få lov at købe bolig, bliver det også dyrere at begå fejl. Derfor giver det mening at se på hele handlen samlet: pris, finansiering, dokumenter, vilkår og de risici, der følger med boligen. Hos Bankr kan vi få overblik over boligkøb, finansiering og forbehold, før vi træffer beslutningen.
360 graders rådgivning, FAQ & begrebsliste
Her kan du finde mere information og komme videre:
