Indefrysning af grundskyld: Skylder vi penge uden at mærke det?
Indefrysning af grundskyld kører i ny form fra 2024. For nogle boligejere betyder det et automatisk boligskattelån med renter – og en regning, der ofte først bliver tydelig, når vi sælger.
Indefrysning af grundskyld kan lyde som en lettelse: Vi betaler ikke en stigning her og nu. Men i praksis kan det blive til gæld, der vokser over tid og typisk skal betales tilbage senere.
Det vigtigste spørgsmål er derfor ikke, om ordningen er “god” eller “dårlig”. Det er: Er vi med (måske uden at have valgt det), og passer det til vores økonomi og vores planer for boligen?
Indefrysning er især værd at forstå, hvis vi er førstegangskøbere eller nye boligejere. For det kan påvirke både vores månedlige rådighedsbeløb og den pris, vi reelt får med os, når vi sælger.
Hurtigt overblik: Det betyder ordningen i praksis
- Hvis grundskylden stiger, kan vi blive automatisk tilmeldt indefrysning.
- Stigningen bliver til et boligskattelån (en gæld til det offentlige).
- Lånet skal som udgangspunkt betales tilbage, når vi sælger – eller hvis vi indfrier før.
- Den nye ordning kan have renter. Der er nævnt 3,54 for 2025 for lån stiftet pr. 1. januar 2025.
- Vi kan selv tjekke status og vælge til/fra, så automatikken ikke træffer beslutningen for os.
Grundskyld er den skat, vi betaler af grundens værdi. Den afhænger især af to ting:
- grundens vurderede værdi
- kommunens grundskyldspromille (kommunens sats, som varierer fra kommune til kommune)
I praksis betyder det, at to ens huse kan betale forskellig grundskyld, hvis de ligger i forskellige kommuner – eller hvis grundværdien vurderes forskelligt.
Indefrysning af grundskyld betyder, at vi ikke betaler en stigning i grundskylden med det samme. I stedet bliver stigningen lavet om til et boligskattelån.
Et boligskattelån er ikke bare “udskudt skat” i neutral forstand. Det er en gældspost, som kan få renter. Og den gæld følger boligen, indtil den bliver betalt.
Vi kan læse rammerne for ordningen her: Læs om indefrysningslån og hvordan det fungerer
Overraskelsen kommer ofte af timingen: Vi mærker ikke nødvendigvis noget i hverdagen, fordi vi netop ikke får en ekstra regning nu. Men gælden kan stå og vokse i baggrunden.
Det kan få betydning på to tidspunkter:
- når vi skal sælge og gøre boet op
- når vi lægger budget og tror, at vores boligskat “bare er det, den er”
Vi skal især holde styr på, hvilken “type” indefrysning vi er i – eller risikerer at komme i.
1) Hvis vi allerede var med i en tidligere ordning
Nogle boligejere har allerede en indefrysning kørende fra tidligere år. Her kan vilkår og håndtering være anderledes end i den nye model. Derfor giver det mening at tjekke den konkrete status i vores egen sag, frem for at regne med, at reglerne er ens for alle.
2) Hvis vi bliver omfattet af den nye ordning fra 2024
Hvis vi indefryser i 2024, bliver lånet stiftet pr. 1. januar 2025, og der tilskrives renter. Renteniveauet er nævnt som 3,54 for 2025.
3) Hvis vi ikke aktivt har valgt noget
Vi kan stadig blive tilmeldt automatisk, hvis grundskylden stiger. Det er her, mange først opdager ordningen, når de ser en saldo på boligskattelånet – eller når de står midt i et salg.
Når vi har (eller risikerer at få) et boligskattelån, står vi typisk med tre reelle valg. Ingen af dem er “rigtige” for alle – men de har forskellige konsekvenser.
1) Vi indfrier lånet (helt eller delvist)
Det stopper rente-effekten på den del, vi betaler ud. Til gengæld kræver det, at vi har pengene – og at det ikke presser hverdagsøkonomien.
Hvad betyder det for os?
Vi bytter “luft nu” ud med “mindre gæld senere”. Det kan være oplagt, hvis vi har opsparing, eller hvis vi alligevel vil nedbringe gæld.
2) Vi bliver i ordningen og betaler ved salg
Det giver mere plads i budgettet nu. Men vi accepterer, at gælden (og eventuelle renter) ligger og venter og typisk skal afregnes, når vi sælger.
Hvad betyder det for os?
Vi kan få en lavere udgift her og nu, men vi skal være forberedt på, at salgsprovenuet kan blive mindre, end vi tror, hvis lånet er vokset.
3) Vi beholder lånet nu og indfrier senere
Det kan give fleksibilitet, men prisen kan være, at renterne løber, mens vi venter.
Hvad betyder det for os?
Det kan være en mellemvej, hvis vi forventer bedre økonomi senere – men vi bør kende regningen, før vi udskyder.
Vi kan se, om vi har et boligskattelån – og hvor stort det er – her: Tjek saldo på boligskattelån og indefrysning
Det er en god idé at tjekke, også selv om vi ikke synes, vi har “valgt” noget. Automatikken kan nemlig have gjort det for os.
Vi kan til- eller fravælge indefrysning via forskudsopgørelsen på skat.dk:
- Vi logger ind på TastSelv på skat.dk
- Vi åbner forskudsopgørelsen og finder afsnittet “Eksisterende ejendomme og grunde”
- Under “boligskattelån” kan vi se status og eventuel saldo
- Vi retter til/fra, hvis vi vil ændre det
- Vi afslutter ved at trykke “Registrer”, “Beregn” og “Godkend”, så ændringen slår igennem
Den klassiske misforståelse er, at indefrysning bare er “gratis udsættelse”. Det kan den være i nogle situationer, men med renter i spil kan det også blive en dyrere løsning over tid.
Fire konkrete tjekpunkter, vi kan bruge med det samme:
- Er vi tilmeldt automatisk? Tjek status – også selv om vi ikke har gjort noget aktivt.
- Hvor stor er saldoen lige nu? En lille saldo kan vokse over flere år.
- Hvornår forventer vi at sælge? Kort tidshorisont gør gælden mere “synlig”, fordi den skal afregnes før.
- Har vi råd til at indfri uden at presse budgettet? Det “billigste” på lang sigt er ikke altid det mest realistiske i hverdagen.
Ordningen betyder mest for os, hvis:
- vi sidder stramt i økonomien og har brug for luft her og nu
- vi forventer at sælge inden for få år
- vi køber bolig og lægger et budget, hvor vi overser, at en del af boligskatten kan blive til gæld
Og så er der en vigtig nuance: Grundskyld varierer fra kommune til kommune. Derfor kan vi ikke bruge naboens tal som facit. Vi skal se på vores egen bolig og vores egen kommune.
Afrunding
Indefrysning af grundskyld er i praksis et valg mellem mere luft i økonomien nu og en større regning senere – ofte med renter. Det er sjældent farligt at tage stilling. Det risikable er at lade automatikken tage beslutningen for os.
Hvis vi vil være sikre på, at indefrysning passer til vores samlede boligøkonomi – og til vores planer om at blive boende, sælge eller købe nyt – kan vi få en uvildig gennemgang hos Bankr, så vi får overblik over konsekvenserne, før vi beslutter os.
360 graders rådgivning, FAQ & begrebsliste
Her kan du finde mere information og komme videre:
