Kurs 100: Hvorfor du kan ende med at skylde mere, end du får udbetalt
Når kursen er under 100, skal vi ofte låne ekstra for at få samme beløb udbetalt. Det kan gøre boligkøbet dyrere – og ændre regnestykket ved en omlægning.
Når vi taler realkredit, ender fokus næsten altid på renten. Det giver mening, fordi renten påvirker vores månedlige ydelse. Men kursen kan i praksis afgøre noget endnu mere grundlæggende: Hvor stor gæld vi binder os til for at få de penge, vi skal bruge til købet.
Spørgsmålet, vi skal kunne svare på, før vi siger ja, er derfor: Hvor mange kroner får vi udbetalt – og hvor mange kroner kommer vi til at skylde?
Når vi tager et realkreditlån (lånet, der typisk har pant i boligen), bliver det finansieret ved salg af obligationer (værdipapirer, som investorer køber). Kursen er prisen på de obligationer. Og den pris bestemmer forholdet mellem det beløb, vi skriver under på at skylde (lånet på papiret), og det beløb, der faktisk bliver udbetalt.
Tænk kursen som en slags “vekselkurs” mellem gæld og kontanter:
- Kurs 100: Låner vi 2.000.000 kr., får vi cirka 2.000.000 kr. udbetalt før omkostninger.
- Kurs under 100: Vi får mindre udbetalt, end vi skylder – og skal derfor ofte låne mere for at nå samme udbetaling.
Det er grunden til, at “kurs 100” bliver nævnt så ofte: Jo længere kursen ligger under 100, jo større er risikoen for, at vi ender med en højere gæld, end vi havde regnet med.
Når kursen er under 100, opstår der et kurstab: forskellen mellem det, vi låner (hovedstolen), og det, vi får udbetalt.
Et enkelt eksempel (afrundede tal):
Vi skal bruge 2.000.000 kr. udbetalt. Kursen er 95, altså 95 kr. udbetalt pr. 100 kr. vi låner.
For at få 2.000.000 kr. udbetalt skal vi derfor låne cirka:
2.000.000 / 0,95 = 2.105.000 kr.
Vi ender altså med at skylde omkring 105.000 kr. mere, end vi får i hånden – alene på grund af kursen. Den ekstra gæld følger med i hele lånets løbetid og kan gøre vores økonomi mere sårbar, end den ser ud i det første budget.
Kursen spiller også en rolle, hvis vi allerede ejer bolig og overvejer at omlægge. Tommelfingerreglen er, at når renten stiger, falder kursen ofte – og omvendt. Men det er ikke en naturlov. Kursen påvirkes også af blandt andet løbetid og markedets forventninger.
Har vi et fastforrentet lån (renten ændrer sig ikke i perioden), kan et kursfald betyde, at det bliver billigere at komme ud af lånet. Når vi indfrier et lån (betaler det ud), sker det i praksis ved, at obligationerne bag lånet bliver købt tilbage. Er kursen faldet siden vi optog lånet, kan vi i nogle tilfælde indfri billigere end “100 kr. for 100 kr.”. Det bliver ofte omtalt som en kursgevinst.
Et illustrativt billede: Ligger kursen omkring 75, kan 100 kr. gæld groft sagt indfries for cirka 75 kr. (før omkostninger og afhængigt af, hvordan indfrielsen sker). Det kan se voldsomt ud på papiret – men det er netop her, vi skal passe på ikke at stirre os blinde på én gevinst.
Den klassiske fælde er, at en lavere restgæld ikke automatisk betyder en bedre økonomi i hverdagen. Ved en opkonvertering (omlægning fra lavere til højere rente) kan vi ofte få en lavere restgæld (det beløb, vi stadig skylder). Til gengæld kan vi ende med:
- højere månedlig ydelse
- flere renteudgifter fremover
- at gevinsten bliver spist af omkostninger ved omlægningen
Derfor skal vi altid se på to ting samtidig: Hvad sker der med restgælden – og hvad sker der med vores månedlige budget, når alt er regnet med?
Og netop “alt” er vigtigt. Kursen står aldrig alene. I praksis kan regnestykket ændre sig markant, når vi medregner:
- kursskæring (et fradrag i kursen, som kan fungere som en omkostning i handlen)
- bidragssats (det løbende gebyr til realkreditselskabet)
- gebyrer til bank/realkredit og eventuelt rådgivning
- tinglysning (registrering af lån og ejerforhold)
- skattemæssige forhold (fx fradrag for renter)
- hvor længe vi forventer at blive boende, og hvor lang restløbetid lånet har
Det er også derfor, to boligejere kan få to forskellige svar på, om en omlægning giver mening – selv ved samme rente og samme kurs.
Her er fire tjekpunkter, vi kan bruge i praksis, før vi siger ja til et lån eller en omlægning:
- Bed om at få vist både udbetalingsbeløb og hovedstol (det vi skylder) – side om side.
- Spørg hvad der ligger i kursen, herunder kursskæring, og hvad det betyder i kroner.
- Få oplyst den konkrete bidragssats på netop vores lån – og hvad den gør ved ydelsen.
- Ved omlægning: Insistér på et regnestykke, der viser både restgæld og månedlig ydelse efter alle omkostninger – ikke kun “gevinsten” isoleret.
Vil vi selv læse os ind på begreberne, kan vi starte her: Se Bankrs overblik over boligkøb og finansiering
Kurs er et af de begreber, mange af os har hørt forklaret – men som stadig kan snyde i praksis, fordi vi naturligt sammenligner på renten. Konsekvensen kan være, at vi:
- låner mere end planlagt for at få samme beløb udbetalt
- får en teknisk gevinst ved omlægning, som bliver dyr i hverdagen
- eller siger nej til en omlægning, der kunne give mening, fordi ingen fik regnet den igennem med vores tal
Der findes ikke én regel, der passer alle. Men der findes et fælles krav: Vi skal kunne se konsekvensen i kroner og øre – både her og nu og over tid.
“Kurs 100” er ikke et smart realkredittrick. Det er bare punktet, hvor vi ikke skal låne ekstra for at få de penge udbetalt, vi har brug for. Når kursen ligger langt under 100, kan det hurtigt blive dyrt at overse – både ved boligkøb og ved omlægning.
Hvis vi vil have et nøgternt overblik over, hvad kurs, rente og omkostninger betyder i vores konkrete situation, kan vi tage en gennemgang med Bankr. Bankr er en uvildig boligrådgiver, der kan hjælpe os med at få overblik over køb, forhandling, finansiering og juridiske risici, før vi binder os.
360 graders rådgivning, FAQ & begrebsliste
Her kan du finde mere information og komme videre:
