En ny lånemodel gør det muligt at købe bolig med 5 procent i udbetaling og mere fleksible afdrag. Det kan hjælpe nogle ind på markedet, men det gør ikke nødvendigvis boligøkonomien sundere.
Det lyder enkelt: mindre opsparing nu, lavere afdrag i en periode og mere luft i budgettet. For førstegangskøbere kan det få boligdrømmen til at virke mere realistisk.
Men det afgørende spørgsmål er et andet: Gør lånet købet mere robust, eller gør det bare lettere at få handlen igennem?
Modellen bygger på en kendt opdeling.
Op til 75 procent kan ligge i realkredit (lånet, der typisk har pant i boligen), op til 20 procent i banklån, og mindst 5 procent skal komme fra egen udbetaling.
Det nye er ikke kombinationen af realkredit og banklån. Det nye er, at realkreditdelen kan have fleksible afdrag. Det vil sige, at vi kan afdrage langsommere i en periode og justere inden for en aftalt ramme.
Det kan være en reel fordel, hvis økonomien er stabil, men opsparingen er lille. For eksempel hvis vi vil købe bolig og samtidig have plads til barsel, bil eller andre store udgifter de første år.
Men fleksibilitet er sjældent gratis.
Bidragssatsen, altså det løbende gebyr til realkreditselskabet, er typisk højere på denne type lån end på et almindeligt lån med faste afdrag. Samtidig er banklånet normalt dyrere end realkreditlånet. Det betyder, at den samlede finansiering kan blive dyrere måned for måned.
I praksis er regnestykket ret enkelt: Afdrager vi mindre nu, skylder vi mere i længere tid. Så betaler vi også renter og gebyrer i længere tid. Det kan være fornuftigt i en periode, men det gør ikke boligen billigere.
Derfor skal vi skelne mellem to ting. Kan vi få købet til at hænge sammen nu? Og er det stadig en god beslutning om tre, fem eller ti år?
Det er især vigtigt, hvis udbetalingen er lav.
For 5 procent i egenbetaling giver adgang til købet, men det giver ikke meget buffer bagefter. Kommer der kort efter overtagelsen udgifter til renovering, stigende fællesudgifter, varme eller reparationer, mærkes det hårdere, når opsparingen næsten er brugt op.
Det er også her, ord som “fleksibilitet” kan sløre det vigtige. Fleksibilitet kan være nyttig. Men det kan også være en pæn måde at sige, at gælden bliver afviklet langsommere.
For nogle købere kan modellen stadig være fornuftig.
Det gælder især, hvis vi har stabil indkomst, luft i økonomien og en realistisk plan for at sætte afdragene op senere. Så kan løsningen være et alternativ til afdragsfrihed, hvor vi i en periode betaler renter, men ikke afdrag på gælden.
For andre er risikoen større. Hvis rådighedsbeløbet allerede er stramt, jobbet usikkert eller boligen har tydelige vedligeholdelsesrisici, kan den lavere ydelse i starten skjule, at købet reelt er for presset.
Det er en klassisk førstegangskøber-fejl. Vi får at vide, hvor meget vi kan låne, men ikke altid om boligen er et godt køb på de vilkår.
Derfor bør vi som minimum tjekke fire ting, før vi siger ja:
- Hvad koster hele boligen pr. måned, når vi lægger lån, ejerudgift, varme, forsikringer og vedligeholdelse sammen?
- Hvor meget dyrere er den højere bidragssats konkret pr. måned og pr. år?
- Hvor længe regner vi med at afdrage mindre, og hvad sker der med økonomien, når afdragene stiger igen?
- Hvor stor buffer har vi tilbage efter udbetaling, flytning og de første uforudsete regninger?
Det er også værd at få afklaret, hvordan afdragsprofilen fungerer i praksis.
Hvor meget kan vi skrue ned? Hvor længe? Og hvad koster det samlet? Det lyder teknisk, men handler i virkeligheden bare om, hvornår regningen lander.
Vi skal også huske, at adgang til finansiering ikke er det samme som en sund boligøkonomi. Nogle gange er det bedre at vente, købe billigere eller spare en større udbetaling op. Det er ikke den sjove besked, men ofte den billigste på længere sigt.
Står vi med en konkret bolig, er det derfor klogt at få hele handlen vurderet samlet.
Ikke kun lånet, men også pris, forhandling, købsaftale, tilstandsrapport (gennemgang af synlige skader og forhold i huset) og de udgifter, der først viser sig efter overtagelsen. Hos Bankr kan vi få uvildig sparring på boligkøb og finansiering, før vi beslutter os.
360 graders rådgivning, FAQ & begrebsliste
Her kan du finde mere information og komme videre:
