I og omkring København er boligpriserne steget så hurtigt, at flere køb kun hænger sammen, hvis økonomien fortsætter med at udvikle sig i den rigtige retning. Det gør markedet mere sårbart, især for førstegangskøbere.
Når priserne stiger hurtigere end lønnen, bliver det sværere at købe bolig uden at strække økonomien for langt. Det betyder ikke, at et prisfald er lige om hjørnet. Men det betyder, at fejl bliver dyrere, og at vi skal være mere kritiske, før vi skriver under.
Det største problem er ikke kun den høje pris. Det er, at mange kommer til at købe med for lidt luft i budgettet. På papiret kan den månedlige ydelse se overkommelig ud. Men et boligkøb skal også kunne holde, hvis renten ændrer sig, hvis vi skal flytte tidligere end planlagt, eller hvis der kommer uventede udgifter.
Det er især vigtigt i hovedstadsområdet, hvor selv mindre prisfald kan få stor betydning i kroner og øre. Et fald på 5-10 procent kan på en almindelig lejlighed betyde et tab på flere hundrede tusinde kroner. For nogle er det mest et tab på papiret. For andre kan det gøre det svært at sælge uden at tage gæld med videre. Det kaldes insolvens, altså at gælden er større end boligens værdi.
Risikoen er størst, hvis vi køber med høj gæld, lille opsparing og planer om at sælge igen inden for få år. Det gælder også, hvis finansieringen er presset fra start. Realkredit er lånet, der typisk har pant i boligen. Her betyder lånetypen meget. Fast rente betyder, at renten ikke ændrer sig i perioden. Variabel rente betyder, at renten kan ændre sig undervejs. Afdragsfrihed betyder, at vi i en periode betaler rente, men ikke afdrag. De valg kan være fornuftige i nogle tilfælde, men de gør også økonomien mere følsom, hvis markedet eller privatøkonomien ændrer sig.
Vi skal også passe på med at se hovedstadsområdet som ét marked. En lejlighed i København, et rækkehus i forstæderne og en villa længere ude reagerer ikke nødvendigvis ens. Men når prispresset breder sig ud fra byen, er det ikke længere nok bare at flytte lidt længere væk og regne med, at økonomien automatisk bliver sund.
For nuværende boligejere er billedet mere blandet. Har vi ejet længe, har vi ofte opbygget friværdi og kan bedre tåle mindre prisfald. Har vi købt for nylig til en høj pris, er vi mere udsatte. Det gælder især, hvis vi samtidig har variabel rente, høj samlet gæld eller et stramt rådighedsbeløb.
Det vigtigste er derfor at regne på hele økonomien. Ikke kun på købsprisen og den første månedlige betaling. Ejerudgift, varme, forsikring, vedligeholdelse og eventuelle fællesudgifter skal med. Det samme skal tinglysning, altså registrering af lån og ejerforhold, som også koster penge. Og vi skal huske bidragssatsen, som er det løbende gebyr til realkreditselskabet. Den kan gøre en mærkbar forskel over tid.
Der er også en juridisk side, som mange undervurderer. Købsaftalen skal læses grundigt, især forbeholdene. Køber vi hus, skal vi forstå tilstandsrapporten, som er gennemgangen af synlige skader og forhold i huset, og elinstallationsrapporten, som viser status på elinstallationerne. Vi skal også tage stilling til ejerskifteforsikring, som kan dække visse skjulte fejl. Det er ofte her, de dyre overraskelser gemmer sig.
Et varmt marked skaber let en farlig misforståelse: At en godkendt finansiering er det samme som en sund økonomi. Det er det ikke. At banken eller realkreditselskabet siger ja, betyder ikke nødvendigvis, at købet er robust i hverdagen.
Derfor er der nogle enkle ting, vi bør tjekke, før vi køber:
- Kan budgettet stadig hænge sammen, hvis renten stiger?
- Har vi råd, hvis ejerforeningen hæver fællesudgifterne, eller huset kræver mere vedligeholdelse end ventet?
- Kan vi komme ud af boligen igen uden stort tab, hvis vi skal flytte om få år?
- Er der luft nok i økonomien efter alle faste udgifter, ikke kun selve lånet?
Pointen er enkel: Når boligpriserne løber fra lønnen, bliver det dyrere at tage fejl. Det rammer især førstegangskøbere, fordi vi ikke har friværdi fra en tidligere bolig at stå imod med.
Står vi med en konkret bolig og er i tvivl om pris, finansiering, købsaftale eller den samlede risiko, kan det være en god idé at få hele sagen gennemgået, før vi beslutter os. Hos Bankr kan vi få uvildig sparring om boligkøb, finansiering og jura, så vi bedre kan vurdere, om købet også holder, når hverdagen begynder.
360 graders rådgivning, FAQ & begrebsliste
Her kan du finde mere information og komme videre:
