Nye boligskatter: Køber vi efter 31/12-2023, følger rabatten ikke med
Boligskatten blev lagt om fra 1. januar 2024. For os som købere er det især skæringsdatoen 31. december 2023 og boligens offentlige vurdering, der afgør, hvad vi ender med at betale – og hvor sikkert vores budget er.
Boligskat lyder som en fast udgift, der bare kører i baggrunden. Men med de nye regler kan den blive en reel joker i budgettet, især når vi står midt i et boligkøb eller lige har overtaget.
Det, der forvirrer mange, er, at vurderinger flere steder er steget, mens skattesatserne er sat ned. Derfor kan to ting være sande på samme tid: Nogle får lavere boligskat, mens andre kan få en højere regning. Og her bliver én dato afgørende: 31/12-2023.
Vi skal især forstå tre ting: Hvad boligskatten består af, hvorfor “provenuneutral” ikke betyder “ufarligt for alle”, og hvorfor en eventuel skatterabat ikke kan tages med videre til næste ejer.
Hvad er boligskat – og hvad er det nye fra 2024? Boligskat består af to dele:
- Ejendomsværdiskat: skat af boligens værdi
- Grundskyld: skat af grunden
Begge dele beregnes ud fra de offentlige vurderinger. Det nye fra 2024 er, at vurderingsgrundlaget er opdateret, samtidig med at satserne er sat ned.
I materialet her fremgår det, at satserne ændres sådan:
- Ejendomsværdiskat: 0,92 % → 0,51 %
- Grundskyld (gennemsnitlig sats): 2,7 % → 0,74 %
Hvad betyder det for os i praksis? En højere vurdering giver ikke automatisk højere skat, når satsen samtidig falder. Men det er heller ikke en garanti for, at alle får lavere skat. Det afhænger af den konkrete bolig og kommunen.
“Provenuneutral” betyder ikke, at vores skat ikke kan stige Reformen er aftalt som provenuneutral. Det betyder, at staten samlet set ikke skal få flere skatteindtægter.
Det lyder trygt, men det siger intet sikkert om vores egen adresse. Når man ændrer satser og vurderinger på samme tid, vil nogle betale mindre og andre mere. Det er netop derfor, skatterabatten findes.
31/12-2023: Skatterabatten kan være vigtig – men den stopper ved salg Skæringsdatoen er den regel, vi som købere skal have helt styr på:
- Hvis de nye regler ellers ville give en højere boligskat, kan der udløses en skatterabat (en rabat, der udligner stigningen).
- Rabatten kræver, at man ejede boligen før 31. december 2023.
- Rabatten bortfalder, når boligen sælges. Den følger ejeren – ikke boligen.
Hvad betyder det for os som førstegangskøbere? Køber vi efter skæringsdatoen, kan vi ikke overtage sælgers rabat. Det kan i praksis betyde, at to ens boliger på samme vej kan have forskellig boligskat alt efter, om man har ejet før eller efter 31/12-2023.
Det er også her, vi skal passe på med den hurtige konklusion om, at “så skulle vi bare have købt før”. For mange er det stadig vigtigere, om boligen passer til vores økonomi og behov, end om en rabat overhovedet er relevant i netop den sag.
Boligskatten betales løbende: Det kan skjule fejl i budgettet Boligskatten bliver opkrævet via forskudsopgørelsen (Skats løbende “budget” for vores skat i året). I stedet for få store regninger kan det typisk betyde, at vi får lidt mindre udbetalt hver måned.
Det gør hverdagen mere jævn, men det gør også fejl mere irriterende: Hvis forskudsopgørelsen bygger på forkerte eller midlertidige tal, kan vi betale for meget eller for lidt i lang tid, før det bliver rettet.
Vurderingerne kan være foreløbige – og så kan skatten blive rettet senere Her opstår meget af budget-usikkerheden, fordi flere vurderinger kan være i spil, og nogle kan være foreløbige.
- 2020-vurderingen er statens bud på boligens værdi pr. 1. januar 2020. Den har været grundlag for boligskat i 2021–2023. Når den endelige vurdering lander, kan der komme efterregulering (en senere korrektion, hvor vi enten skal betale ekstra eller får penge tilbage).
- 2022-vurderingen danner grundlag for boligskat i 2024. Mange har først fået en foreløbig vurdering. Når den endelige vurdering kommer, kan skatten for 2024 blive genberegnet og efterreguleret.
Hvad betyder det for os? Når vi lægger budget til et køb, kan vi komme til at regne på et tal, der senere ændrer sig. Det behøver ikke vælte økonomien, men det kan presse vores rådighedsbeløb (det, vi har tilbage hver måned, når faste udgifter er betalt) – især hvis vi i forvejen sidder stramt.
Hvis vurderingen virker helt skæv: Det skal vi ikke bare håbe går over Der kan være tilfælde, hvor den foreløbige vurdering virker ude af trit med salgsprisen. Det er ikke nødvendigvis typisk, men det er vigtigt, hvordan vi reagerer, hvis vi ser et stort mismatch.
I stedet for at tænke “det retter sig nok”, bør vi spørge:
- Hvad betyder vurderingen for vores boligskat her og nu – måned for måned?
- Hvor stor er risikoen for efterregulering, hvis vurderingen ændrer sig?
- Skal usikkerheden ind i vores forhandling om pris, overtagelse eller økonomisk buffer?
Vi kan tjekke en konkret adresse her:
Perspektiv: Tre misforståelser, der ofte rammer førstegangskøbere Vi ser især tre steder, hvor man let kan komme til at regne forkert:
- Vi tror, at “provenuneutral” betyder, at ingen kan få højere skat. Det handler om totalen – ikke vores bolig.
- Vi overser, at skatterabatten stopper ved salg. Det kan gøre boligen dyrere for os at sidde i end for sælger.
- Vi regner med, at en foreløbig vurdering er endelig. Den kan ændre sig, og så kan skatten blive efterreguleret.
Derfor skal boligskat ind som en fast del af boligbudgettet på linje med ejerudgifter, varme og vedligehold.
Her er fire konkrete tjekpunkter, vi kan bruge, før vi skriver under:
- Tjek boligskatten på adressen og læg den ind i budgettet som en månedlig udgift.
- Spørg ind til, om vurderingen er foreløbig, og hvad det kan betyde for efterregulering.
- Husk skæringsdatoen: Køber vi efter 31/12-2023, kan vi ikke overtage en eventuel rabat.
- Gennemgå forskudsopgørelsen efter overtagelse, så vi ikke betaler forkert hele året.
De nye boligskatter handler mindre om overskrifter og mere om vores konkrete adresse: vurderingen, skæringsdatoen og risikoen for, at tal bliver rettet senere. For de fleste er det til at håndtere – men kun hvis vi får boligskatten ind i budgettet, før vi binder os.
Hvis vi står foran et køb, kan det give ro at få gennemgået boligskat, vurdering og budget-scenarier sammen med en uvildig rådgiver. Hos Bankr kan vi få overblik over helheden i boligkøbet – finansiering, købsaftale, risici og de tal, der skal holde i hverdagen – før vi skriver under.
360 graders rådgivning, FAQ & begrebsliste
Her kan du finde mere information og komme videre:
