Selv om centralbankernes renter står stille, kan et boliglån stadig blive mærkbart dyrere. For os som boligkøbere er renten kun en del af regnestykket.
Mange læser stabile renter som et tegn på, at boligkøb er blevet lettere. Men rolige overskrifter er ikke det samme som rolige lånevilkår.
Især ved fastforrentede lån betyder kursen meget. Kursen er den pris, lånet handles til. Falder kursen, får vi mindre udbetalt for det samme lån. Så kan finansieringen blive dyrere, selv om renten på papiret ser uændret ud.
Det gør ét spørgsmål vigtigere end resten: Hvad koster lånet reelt, og kan vores økonomi holde til ændringer undervejs?
De korte renter bag lån som F1, F3 og F5 har ligget forholdsvis roligt. Det har holdt de variable lån nede i rente. Variabel rente betyder, at renten kan ændre sig undervejs. Den lavere ydelse nu er derfor prisen for, at vi selv tager renterisikoen.
På de fastforrentede lån er mekanikken en anden. Her kan et kursfald hurtigt mærkes i kroner og øre. Hvis kursen på et lån falder 4 point, svarer det groft sagt til omkring 40.000 kr. pr. lånt million. Det er ikke det samme som, at renten er steget med 4 procentpoint. Men det er stadig en ekstraudgift, som kan gøre lånet dyrere i praksis.
Det er også derfor, et lån med lavere rente ikke altid er den bedste løsning. Et 3,5 pct.-lån kan se billigere ud end et 4 pct.-lån. Men hvis kursen er for lav, kan det samlede regnestykke tippe den anden vej. Den laveste rente er ikke automatisk det billigste lån.
For førstegangskøbere er det en vigtig pointe. Mange kigger naturligt først på den månedlige ydelse. Men hvis økonomien kun hænger sammen ved dagens rente, er det et advarselstegn. Vi skal også kunne klare højere boligskat, dyrere varme, uforudsete reparationer og ændringer i lånet, hvis vi vælger variabel rente.
Derfor er der nogle ting, vi bør tjekke, før vi vælger lånetype:
- Se på både brutto- og nettobeløb, altså ydelsen før og efter skat.
- Spørg til bidragssatsen, som er det løbende gebyr til realkreditselskabet.
- Få oplyst kursen på lånet, og regn om til kroner.
- Test budgettet med en højere rente, hvis vi overvejer variabel rente.
Det er også værd at huske, at lånet kun er én del af boligkøbet. En lidt lavere rente hjælper ikke meget, hvis boligen er købt for dyrt, ejerudgiften er sat for lavt, eller vi overser problemer i papirerne.
Købsaftalen er den juridiske aftale om handlen. Den skal læses grundigt. Det samme gælder tilstandsrapporten, som gennemgår synlige skader og forhold i huset, og elinstallationsrapporten, som viser status på elinstallationerne. Hvis der er tale om huskøb, bør vi også tage stilling til ejerskifteforsikring, som kan dække visse skjulte fejl.
En klassisk fejl er at bruge al energien på at jagte den pæneste rente og for lidt på den samlede risiko. Forskellen mellem to lån kan være vigtig. Men den kan stadig være mindre end konsekvensen af en dårlig prisforhandling, et presset budget eller fejl i boligen, som vi først opdager senere.
Der findes heller ikke ét rigtigt svar for alle. Fast rente giver mere ro, fordi renten ikke ændrer sig i perioden. Variabel rente kan give en lavere ydelse her og nu, men med større usikkerhed senere. Det rigtige valg afhænger af vores økonomi, tidshorisont og hvor meget risiko vi faktisk kan bære.
Hvis vi står foran et boligkøb eller overvejer at lægge lån om, er det derfor klogt at få regnet hele pakken igennem. Ikke kun renten, men også kurs, bidrag, boligudgifter, dokumenter og de risici, der følger med handlen. Hos Bankr kan vi få overblik over boligkøb, finansiering og risici, før vi skriver under.
360 graders rådgivning, FAQ & begrebsliste
Her kan du finde mere information og komme videre:
