Priserne på ejerlejligheder i København er steget hurtigt. Det gør ikke køb til en dårlig idé i sig selv. Men det gør fejl dyrere, især for førstegangskøbere.
København har i mange år været et marked med højt pres. Mange vil bo i byen, og der er begrænset udbud. Derfor kan priserne godt ligge højt i lang tid. Det vigtige spørgsmål er ikke, om markedet “måske snart falder”. Det vigtige spørgsmål er, om vores egen økonomi kan bære købet, hvis hverdagen bliver dyrere end planlagt.
Det er en vigtig forskel. Et boligmarked kan godt være nogenlunde robust samlet set og stadig være et dårligt sted for os at købe for dyrt med for lidt luft i budgettet.
Når priserne allerede er høje, bliver det dyrere at tage fejl. Det gælder ikke nødvendigvis alle lejligheder. Men det betyder, at vi skal være mere kritiske over for prisen, finansieringen og den tid, vi regner med at blive boende.
Et centralt begreb er boligbyrde. Det er den del af indkomsten, der går til boligen. I praksis handler det om, hvor presset økonomien bliver, når ydelse, ejerudgift, varme, forsikring og almindelige leveomkostninger er betalt.
Hvis boligbyrden er høj, er der mindre plads til uforudsete udgifter. Så skal der ikke meget til, før økonomien bliver sårbar. Det kan være højere rente, stigende fællesudgifter, et jobskifte eller en større regning i ejerforeningen.
Det er også her, mange købere regner for optimistisk. Vi tager let udgangspunkt i, hvad vi kan blive godkendt til. Men det er ikke det samme som det beløb, vi faktisk kan leve godt med. En godkendelse er ikke en garanti for, at økonomien føles tryg i hverdagen.
Derfor bør vi ikke kun spørge, om vi kan betale ydelsen i dag. Vi bør også spørge, om vi kan blive boende, hvis vilkårene ændrer sig. Har vi et lån med variabel rente, altså en rente der kan ændre sig undervejs, er det særligt vigtigt. Har vi fast rente, altså en rente der ikke ændrer sig i perioden, er økonomien mere forudsigelig, men lånet kan koste mere her og nu.
Tidshorisonten betyder også meget. Hvis vi regner med at blive boende i mange år, kan et højt prisniveau være lettere at leve med. Hvis vi derimod forventer at sælge igen om to eller tre år, er risikoen større. Korte ejerperioder tåler dårligt høje købspriser, fordi handelsomkostningerne er store. Tinglysning, altså registrering af lån og ejerforhold, koster. Det samme gør flytning, låneomkostninger og et senere salg.
Derfor er det for simpelt bare at sige, at vi skal vente med at købe. For nogle giver køb stadig god mening. Især hvis økonomien er robust, udbetalingen er fornuftig, og tidshorisonten er lang. Men hvis budgettet er stramt, eller vi kun forventer at blive boende få år, er der god grund til at være mere forsigtige.
Et dyrt marked er heller ikke automatisk en boble. Det ord bliver ofte brugt for let. Et marked kan være presset uden at stå foran et brat fald. Men for os som købere ændrer det ikke hovedpointen: Når priserne er høje, bliver konsekvensen af en dårlig handel større.
En flot lejlighed på Østerbro, Nørrebro, Vesterbro eller Frederiksberg kan sagtens være et dårligt køb, hvis prisen er for høj, ejerforeningen er svag, eller finansieringen er sat forkert sammen.
Derfor bør vi tjekke nogle helt konkrete ting, før vi skriver under:
- Regn på den samlede månedlige udgift. Ikke kun lånets ydelse, men også ejerudgift, varme, forsikring og vedligeholdelse.
- Se på ejerforeningens økonomi. Er der større projekter på vej, som kan udløse ekstra betalinger?
- Læs købsaftalen grundigt. Især forbeholdene, så vi ved, hvornår vi kan komme ud af handlen, hvis finansiering eller dokumenter ikke holder.
- Tjek lånets detaljer. Bidragssats er det løbende gebyr til realkreditselskabet. Afdragsfrihed betyder, at vi betaler rente, men ikke afdrag i en periode. Det kan give luft nu, men gør ikke boligen billigere.
For førstegangskøbere er den mest brugbare test ofte enkel: Kan vi blive boende længe nok? Kan vi klare en højere månedlig udgift end den, vi ser i dag? Har vi opsparing nok til både udbetaling og uforudsete regninger? Og køber vi for at bo i boligen, eller fordi vi håber, at markedet redder regnestykket?
Hvis vi er i tvivl, er det ofte et tegn på, at sagen skal regnes igennem én gang til.
København er ikke et marked, vi behøver frygte. Men det er et marked, hvor vi skal være mere præcise end normalt. Især som førstegangskøbere. Her er det sjældent nok, at boligen føles rigtig. Regnestykket skal også holde på en helt almindelig tirsdag.
Hvis vi står med en konkret bolig, kan det være en hjælp at få hele sagen gennemgået, før vi binder os. Hos Bankr kan vi få overblik over køb, forhandling, finansiering og juridiske risici og bruge det som et ekstra tjek, før beslutningen bliver endelig.
360 graders rådgivning, FAQ & begrebsliste
Her kan du finde mere information og komme videre:
