Renterne fylder igen i nyhederne. Det gør spørgsmålet aktuelt for mange boligkøbere: Skal vi vælge lån efter, hvor vi tror, renterne er på vej hen? Svaret er nej, ikke alene. Renteudsigter kan være nyttige, men de er for usikre til at bære beslutningen.
Når renterne bevæger sig, er det fristende at jagte den låntype, der ser billigst ud lige nu. Men et boligkøb bliver sjældent godt, fordi vi gætter næste rentetræk rigtigt. Det bliver godt, hvis økonomien kan holde til, at udviklingen går en anden vej end ventet.
Det er kernen i sagen. Markedet kan godt forvente højere renter i en periode, men ingen ved med sikkerhed, hvor længe presset varer, eller hvor meget det slår igennem på de enkelte lån.
Forventninger betyder nemlig noget, før renterne ændrer sig i praksis. Når der er uro i økonomien, kan markedet hurtigt indregne det i lån med længere rentebinding. Det gælder for eksempel F3 og F5, hvor renten låses i henholdsvis tre og fem år ad gangen.
F-kort fungerer anderledes. Det er et lån med variabel rente, altså en rente der kan ændre sig undervejs. Her slår ændringer typisk først tydeligt igennem, når renten bliver fastsat på ny. Derfor kan to lån med variabel rente reagere forskelligt, selv om de ofte bliver omtalt under samme overskrift.
For os som boligkøbere har det en enkel konsekvens: Et lån med variabel rente kan være billigere her og nu, men ydelsen kan også stige hurtigere. Et lån med fast rente, altså en rente der ikke ændrer sig i perioden, giver mere ro i budgettet, men koster ofte mere fra start.
Der er ikke ét rigtigt svar for alle. Fejlen opstår ofte, når vi kun ser på den laveste månedlige betaling.
Et boliglån er nemlig mere end renten. Vi skal også se på bidragssats, altså det løbende gebyr til realkreditselskabet, kurs, afdrag og eventuel afdragsfrihed, hvor vi betaler renter, men ikke afdrag i en periode. Alt det påvirker, hvad lånet faktisk koster, og hvor sårbar økonomien bliver senere.
Hvis vi vælger lån ud fra en forventning om, at renten nok snart falder igen, tager vi i praksis et væddemål med privatøkonomien. Det kan gå godt. Men det kan også blive dyrt.
Derfor er det mere nyttigt at stille nogle enkle spørgsmål end at forsøge at ramme markedet præcist:
- Kan vores økonomi bære en højere ydelse, hvis vi vælger variabel rente?
- Har vi regnet den samlede boligudgift med, ikke kun lånet?
- Ved vi, hvad der sker, hvis en periode med afdragsfrihed udløber?
- Er finansieringsforbeholdet i købsaftalen formuleret, så det faktisk beskytter os?
Det sidste bliver ofte undervurderet. Et finansieringsforbehold er den del af købsaftalen, der kan give os mulighed for at træde ud af handlen, hvis finansieringen ikke falder på plads. Det skal være klart nok til at virke i praksis.
For førstegangskøbere er det især vigtigt at holde fast i helheden. Midt i en handel kan renteudsigter let komme til at fylde for meget. Men den store fejl er sjældent, at vi ikke rammer rentetoppen perfekt. Den store fejl er oftere, at vi ikke tester økonomien mod flere scenarier.
Det betyder også noget, hvor længe vi regner med at blive boende. Hvis vi forventer at flytte igen om få år, kan ét lån være mere oplagt. Hvis vi vil have maksimal budgetsikkerhed i mange år, kan et andet passe bedre. Og hvis økonomien allerede er stram ved overtagelse, er det i sig selv et advarselstegn. Så handler problemet ikke kun om renten, men om at købet måske er presset fra start.
Renteudsigter kan derfor bruges som en temperaturmåling. De kan hjælpe os med at forstå, hvorfor markedet er uroligt, og hvilke lån der typisk reagerer først. Men de kan ikke fortælle os, hvilket lån der passer bedst til vores liv og vores økonomi.
Det kræver et samlet blik på handlen. Finansiering er én del. Men pris, forhandling, købsaftale, tinglysning, altså registrering af lån og ejerforhold, og boligens tekniske risiko har også betydning for, hvad købet reelt kommer til at koste.
Hvis vi vil have overblik over hele beslutningen og ikke kun dagens renteoverskrift, kan det være en hjælp at få sagen gennemgået samlet. Hos Bankr kan vi få uvildig sparring om boligkøb, finansiering og risici, før vi træffer den endelige beslutning.
360 graders rådgivning, FAQ & begrebsliste
Her kan du finde mere information og komme videre:
