Små fald i de korte renter kan få variabel rente til at se fristende ud. Men en prognose for det næste år siger langt mindre om det rigtige lån, end mange tror.
Når renterne fylder i nyhederne, er det nærliggende at læse en prognose som et svar på, hvad vi bør vælge nu. Skal vi tage variabel rente, fordi den måske bliver billigere? Eller binde renten, før markedet ændrer sig?
Det korte svar er nej. Vi bør ikke vælge boliglån ud fra en renteprognose alene. Den kan bruges som pejlemærke. Men et realkreditlån, altså lånet der typisk har pant i boligen, skal passe til vores økonomi i mange år og ikke kun til de næste 12 måneder.
De korte renter ventes at falde lidt. For FlexLån F1 ligger forventningen om 12 måneder i intervallet 2,0 til 2,6 procent. For F3 er intervallet 2,2 til 2,8 procent. For F5 er det 2,4 til 3,0 procent. For FlexKort ventes også en mindre bevægelse ned.
Det peger ikke på et dramatisk ryk op her og nu. Men det er ikke det samme som, at variabel rente automatisk er det rigtige valg.
På den fastforrentede side er billedet mere roligt. Her er renten kun en del af regnestykket. Vi skal også se på kursen, altså den pris lånet handles til. Jo tættere kursen er på 100, desto mindre bliver kurstabet typisk, når lånet optages. Der er ikke udsigt til store bevægelser i kurserne på de lange obligationslån.
Det vigtige er derfor ikke kun, hvad der måske sker med renten næste år. Det vigtige er, hvad vores økonomi kan bære, hvis udviklingen bliver en anden end ventet.
Variabel rente betyder, at renten kan ændre sig undervejs. Det kan give en lavere ydelse nu, men også større usikkerhed senere. Fast rente betyder, at renten ikke ændrer sig i perioden. Det giver mere ro i budgettet, men ofte en højere ydelse fra start. Det er ikke to næsten ens lån med forskellig pris. Det er to forskellige måder at tage risiko på.
Det er også her, mange førstegangskøbere rammer ved siden af. Ikke nødvendigvis fordi de vælger den “forkerte” rente på papiret, men fordi de ser for snævert på lånet. En lav månedlig ydelse kan se attraktiv ud. Men hvis økonomien kun hænger sammen, så længe renten forbliver lav, er der ikke meget luft.
Derfor bør vi altid regne på hele boligøkonomien. Ikke kun på lånet.
Det gælder især de faste udgifter, som let bliver undervurderet: ejerudgifter, varme, forsikring, vedligeholdelse og boligskat. Hvis de stiger samtidig med renten, kan et ellers pænt budget hurtigt blive presset.
Der er også nogle helt konkrete ting, vi bør tjekke, før vi vælger lån:
- Se på bidragssatsen, altså det løbende gebyr til realkreditselskabet. Den kan gøre et tilsyneladende billigt lån dyrere end forventet.
- Regn på den samlede månedlige boligudgift og ikke kun ydelsen på lånet.
- Test økonomien, hvis den variable rente stiger mærkbart om to eller tre år.
- Læs købsaftalen og finansieringsforbeholdet grundigt, før vi skriver under.
Hvis vi overvejer fast rente, bør vi også se på mere end kuponrenten. En højere rente på papiret kan i nogle tilfælde være lettere at leve med, hvis kursen er bedre, og lånet giver den budgetsikkerhed, vi har brug for.
For boligejere, der overvejer at lægge lån om, er pointen den samme. En forventning om lidt lavere korte renter er ikke i sig selv et argument for at skifte. Vi skal se på restgæld, kurs, bidragssats, tidshorisont og de samlede omkostninger. En lavere ydelse kan hurtigt miste sin værdi, hvis risikoen stiger, eller gevinsten bliver spist af omkostninger.
Det er også værd at huske, hvad en renteprognose er. Den er et usikkert skøn. Ikke et lånetilbud. Ikke en personlig anbefaling. Og slet ikke en facitliste.
Det gør en forskel i praksis. For spørgsmålet er sjældent, om F1 bliver 0,3 eller 0,5 procentpoint billigere om et år. Spørgsmålet er, om vi stadig kan betale boligen, hvis renterne senere stiger mere end ventet. Og om vi stadig sover roligt, hvis der samtidig kommer en større regning til taget, vinduerne eller varmeanlægget.
Derfor er det ofte mere nyttigt at få gennemgået hele handlen end at læne sig op ad en generel renteprognose. Hos Bankr kan vi få uvildig sparring om finansiering, købsaftale og samlet boligøkonomi, før vi træffer beslutningen.
360 graders rådgivning, FAQ & begrebsliste
Her kan du finde mere information og komme videre:
