Er det nok at skifte bank for at få et bedre boliglån?
Mange kan få tilbud om lavere rente, når de beder andre banker om et bud. Men i boligkøb er “lavere rente” kun én del af regnestykket – og ofte ikke den vigtigste.
Når vi står med et boliglån eller er på vej ind i vores første boligkøb, er det nærliggende at tænke: Hvis vi bare skifter bank, får vi en bedre aftale. En analyse fra 2016 pegede på, at mange faktisk fik tilbud om lavere rente, når de indhentede nye banktilbud.
Det centrale spørgsmål er bare: Får vi en bedre aftale – eller får vi bare en lavere rente på papiret, mens resten bliver dyrere eller mere risikabelt?
Analysen byggede på cirka 15.000 banktilbud fra januar 2015 til februar 2016. Den sammenlignede den rente, kunden selv oplyste at have i sin daværende bank, med den rente, en ny bank tilbød.
Det kan sige noget om, at der kan være forskel på bankernes tilbud, når vi faktisk beder om dem. Men sammenligningen er også snæver: Den handler om renten i et tilbud – ikke nødvendigvis om den samlede pris, vilkårene eller risikoen.
Og så er tallene gamle. De kan ikke bruges som facit for, hvad vi kan få i dag. De kan til gengæld minde os om noget, der stadig gælder i praksis: Der kan være forhandlingsrum, men vi skal sammenligne rigtigt.
I analysen så det sådan ud på udvalgte lånetyper:
- Ved boliglån (typisk banklånet oven på realkredit – altså den del af finansieringen, der ikke er realkredit) fik 72 % tilbudt en lavere rente. Den bedste tilbudte rente lå i gennemsnit 2,15 procentpoint lavere end den rente, kunden oplyste at have.
I et helt enkelt regnestykke svarer 2,15 procentpoint på 200.000 kr. til cirka 4.300 kr. om året i renteudgift, hvis vi ser bort fra gebyrer og andre vilkår. - Ved andelsboliglån (banklån til køb af andel) fik over 90 % tilbudt lavere rente. Den bedste tilbudte rente lå i gennemsnit 1,75 procentpoint lavere.
Forenklet svarer det på 500.000 kr. til cirka 8.750 kr. om året – igen uden at medregne gebyrer og vilkår. - Ved billån fik over 70 % tilbudt lavere rente, og den gennemsnitlige forskel var 0,60 procentpoint.
- Ved forbrugslån fik lige under 65 % tilbudt lavere rente.
Når vi læser den slags tal, er det vigtigt at forstå, hvad der faktisk sammenlignes – og hvad der ikke gør.
Når vi taler om “procentpoint”, er det forskellen mellem to renter. Går renten fx fra 6,0 % til 3,85 %, er det et fald på 2,15 procentpoint. Jo større lån vi har, jo mere kan det mærkes i kroner. Men det er stadig kun én linje i aftalen.
Det afgørende i boligkøb er, om den samlede pakke bliver billigere og tryggere – ikke om én rente ser pæn ud.
Der er især fire ting, der ofte gør, at en lavere rente ikke automatisk er en bedre aftale:
For det første: Gebyrer og etableringsomkostninger kan spise gevinsten. Det kan være oprettelsesgebyrer, løbende kontogebyrer eller udgifter ved at flytte lån. Nogle er engangsbeløb, andre kommer hvert år.
For det andet: Vilkår og bindinger kan følge med. En lav rente kan være koblet til krav om bestemte produkter, lønkonto eller opsparing. Det kan koste penge eller gøre det sværere at skifte igen senere.
For det tredje: Bankdelen kan ikke stå alene, fordi bank og realkredit ofte hænger sammen. Realkredit er lånet, der typisk har pant i boligen. Her betyder bidragssatsen (det løbende gebyr til realkreditselskabet) og valg af lånetype ofte mindst lige så meget som bankrenten. Hvis vi kun forhandler banklånet, kan vi overse den store post i økonomien.
For det fjerde: Vi kan komme til at sammenligne to forskellige lån uden at opdage det. Løbetid, afdragsform og sikkerhed betyder meget. Afdragsfrihed (at vi betaler rente, men ikke afdrag i en periode) kan fx give lavere ydelse her og nu, men højere renteudgift over tid – og ofte en anden risiko, hvis økonomien bliver strammere.
Hvad betyder det for os som boligkøbere?
I et boligkøb er det let at fokusere på at få et ja – og tage detaljerne bagefter. Men det er netop i detaljerne, vi kan komme til at betale for meget eller binde os unødigt.
Vi kan gøre det mere konkret ved at bruge få, faste tjekpunkter, før vi siger ja:
- Bed om en samlet pris for de første 1–5 år, hvor gebyrer er med – ikke kun renten.
- Sørg for, at tilbud kan sammenlignes: samme løbetid, samme afdragsform og samme sikkerhed i boligen.
- Spørg direkte, om renten kræver andre produkter, og hvad de koster om året.
- Få realkreditdelen med i samme samtale: Hvad er bidragssatsen, og hvad bliver den forventede ydelse?
Hvis vi gør det, bliver det langt lettere at se, om et bankskifte reelt forbedrer vores økonomi – eller bare flytter rundt på udgifterne.
Perspektiv
Tallene fra 2015–2016 fortæller ikke, hvad vi kan få i rente i dag. Men de peger på en mekanik, vi stadig møder: Mange opdager først deres forhandlingsrum, når de tester markedet.
Samtidig er “skift bank og spar” ikke en løsning, der rammer alle ens. Hvis belåningen er høj, eller økonomien er stram, kan vi få færre muligheder – eller tilbud, der ser gode ud på renten, men bliver dyre, når vi regner hele pakken med.
Derfor er den mest brugbare konklusion ikke, at vi altid bør skifte bank. Den er, at vi skal sammenligne på det rigtige grundlag og turde stille de kedelige spørgsmål, før vi binder os.
Afrunding
En lavere rente kan være en reel besparelse. Men i boligkøb er det sjældent nok at jagte renten alene. Gebyrer, bindinger og realkreditvilkår kan betyde mere for vores økonomi end de sidste decimaler.
Hvis vi vil have ro i maven før køb eller bankskifte, kan det give mening at få en uvildig gennemgang af vores konkrete tilbud og købsaftale. Hos Bankr kan vi få overblik og kvalificeret sparring om finansiering, jura, forhandling og typiske faldgruber, før beslutningen bliver låst fast. Læs mere her: Kontakt Bankr og book et møde.
